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Comprendre la surface habitable d’un logement neuf
Publié le 04 juin 2021
Vous envisagez d’acheter un logement neuf sur plan pour y vivre ou pour le louer ? Sur le plan, vous trouverez beaucoup de symboles, mais aussi quelques chiffres. Parmi eux, une donnée essentielle : la surface habitable ou SHAB. À quoi correspond‑elle ? À quoi sert‑elle ? On fait le point.
À quoi correspond la surface habitable lors d’un achat sur plan ?
L’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation donne une définition précise de la surface habitable. La surface habitable se calcule à partir de la surface au plancher des pièces. Attention, certaines parties de l’habitation sont exclues :
- les combles non aménagés ;
- les caves, sous-sols, remises et garages ;
- les terrasses, balcons, balcons, loggias et vérandas ;
- les séchoirs extérieurs au logement ;
- les locaux communs et autres dépendances ;
- certains volumes vitrés conformément à l’article R111-10 du Code de la construction et de l’habitation ;
- les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Mais ce n’est pas tout ! Les surfaces occupées par des gaines, des embrasures, des cloisons, des cages d’escalier, des portes et des fenêtres sont également déduites.
La surface habitable, abrégée SHAB, figure sur le plan de vente d’un logement neuf. Vous y trouverez également le détail des surfaces par pièce. Si vous êtes séduit par le bien immobilier et décidez de devenir propriétaire, vous retrouverez cette donnée dans le contrat de réservation ainsi que dans l’acte de vente.
Quel est l’intérêt de connaître la surface habitable d’un logement neuf ?
Se projeter dans le logement sur la base du plan
En connaissant la surface habitable de votre — futur — logement, vous pouvez vous faire une meilleure idée de sa taille réelle. Par exemple, il se peut que le séjour, visuellement plus petit sur le plan qu’une pièce à l’étage, comporte en réalité plus de mètres carrés habitables. La raison ? Rappelez-vous, seules les parties de la pièce dans la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m sont prises en compte dans le calcul. Dans l’exemple cité, il s’agit probablement d’un comble aménageable. Vous avez toujours rêvé d’une chambre cocooning sous les toits ? Bingo ! Par contre, si vous aviez prévu d’y installer un spacieux dressing, il faudra tenir compte de la hauteur sous plafond disponible.
Déterminer le prix au mètre carré du bien neuf
Payer oui, mais pour combien de mètres carrés ? La surface habitable est une donnée essentielle pour calculer le prix au mètre carré d'un bien immobilier. Haute, basse ou moyenne, vous pourrez vérifier dans quelle fourchette de prix se situe votre logement par rapport à des biens similaires dans la région. Attention à ne pas comparer des pommes et des poires. Pour rappel, les annexes ne sont pas incluses dans le calcul. Faites-vous une bonne affaire ?
Calculer le loyer d’un logement loué en Pinel
Vous achetez un bien neuf dans le but de le louer en Pinel ? Ce dispositif de défiscalisation vous permet de réduire le montant de vos impôts, à condition de louer à un certain prix. Le plafond, c’est-à-dire le prix maximum au m2 que vous pourrez demander au locataire — dépend de la zone dans laquelle se trouve le bien. La surface d’un logement loué en Pinel se calcule en additionnant la surface habitable à la moitié des annexes, dans la limite de 8 m2. Sur base du plan de vente, vous pouvez déjà vous faire une idée de la rentabilité de votre projet.
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