Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)

Qui peut signer un CCMI ?

Vous possédez un terrain sur lequel vous souhaitez bâtir la maison de vos rêves ? Différentes options s’offrent à vous. Vous pouvez bien sûr vous lancer dans l’autoconstruction, une aventure exaltante, mais qui peut aussi s’avérer périlleuse. Vous pouvez également traiter directement avec les entreprises du bâtiment, via un contrat d’architecte ou un contrat d’entreprise. Dernière option : le contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce contrat signé entre un particulier et un constructeur offre un degré de protection beaucoup plus élevé que les deux précédents. Garantie de prix et de livraison, conditions suspensives, garanties de construction… c’est l’idéal pour limiter les litiges. Attention, pour signer un CCMI, vous devez respecter certaines conditions :

• Être déjà propriétaire d’un terrain ou l’acheter à un tiers. Ce tiers ne doit pas être le constructeur. Lorsque le constructeur vend le terrain et se charge de construire le bien immobilier, il s’agit d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA).
• Construire une maison individuelle ou un immeuble contenant maximum deux logements qui vous sont destinés.

Les différents types de contrats CCMI

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle avec fourniture du plan

Vous avez consulté le catalogue de plusieurs constructeurs de maisons individuelles et avez été séduit par les réalisations de l’un d’eux. Oui, c’est vraiment ce type d’habitation dont vous rêvez ! Si vous signez avec ce professionnel, il vous fournira le plan de la maison. Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan est le plus courant. Vous adorez l’un des projets du constructeur, mais un petit détail vous chiffonne ? Rassurez-vous, tout n’est pas figé. Selon le type de plan, vous pourrez effectuer des modifications.

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle sans plan

Une cuisine avec îlot central, un salon avec de grandes baies vitrées donnant sur le jardin, trois chambres dont une en mezzanine pour le petit dernier… La maison de vos rêves, vous savez exactement à quoi elle ressemble. Vous en avez même peut-être déjà dessiné les plans ou — plus probablement — demandé à un architecte de le faire. Pour donner vie à ce projet personnalisé tant en bénéficiant d’un cadre protecteur, vous pouvez opter pour un contrat de construction de maison individuelle sans plan : vous fournissez les plans de la maison à un constructeur qui se charge de la construire.

Vous souhaitez personnaliser votre maison à votre rythme ou confier les finitions à d’autres artisans ? Une autre option consiste à opter pour une maison « prête à finir » : le constructeur s’occupe du gros œuvre, de la mise hors d’eau et hors d’air, et vous laisse vous charger des finitions. Vous vous retrouvez donc avec 4 murs, des portes, des fenêtres et un toit. À vous de réaliser l’isolation, les cloisons, l’électricité, la plomberie, l’installation des équipements de cuisine et de salle de bain… Si vous avez l’âme d’un bricoleur, cette option vous permettra de gérer les finitions selon vos goûts… et votre budget. À condition d’avoir du temps à y consacrer ! Vous pourrez vous procurer vos outils dans les magasins de bricolage et choisir vos matériaux. De quoi bien occuper vos week-ends pendant une longue période !

Quelles sont les garanties offertes par un contrat CCMI ?

Avec la VEFA, le CCMI est l’un des contrats les plus protecteurs lorsqu’il s’agit de faire construire un logement. Encadré par la loi du 19 décembre 1990, il protège les acheteurs contre les constructeurs douteux en prévoyant un certain nombre de garanties et de clauses.

La garantie de livraison à prix et délais convenus

La garantie de livraison vous couvre contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. Elle prend la forme d’une caution solidaire délivrée par une banque, une société de financement ou un assureur. Le constructeur vous fait faux bond — en cas de faillite, par exemple ? Pas de panique, vous n’allez pas vous retrouver sans toit ! L’organisme solidaire prend le relais en désignant un autre professionnel pour terminer les travaux.

La maison promise n’a pas été livrée en temps et en heure ? Vous pouvez activer la garantie de livraison au bout de 30 jours de retard. Le constructeur devra alors vous verser des pénalités de retard dont le montant est fixé à 1/3000 du prix d’achat par jour de retard.

La garantie de remboursement

Le constructeur vous a demandé de verser des sommes avant l’ouverture du chantier ? Dans ce cas, il devra joindre une attestation de garantie de remboursement au CCMI. Si le chantier ne débute pas à la date prévue ou si l’une des conditions suspensives prévues au contrat n’est pas réalisée, vous serez remboursé des sommes avancées.

La garantie de parfait achèvement

Vous constatez un défaut dans l’année qui suit la construction ? Cette garantie couvre les réparations. Défauts de conformité, défauts esthétiques, malfaçons, tout type de désordre est pris en charge, quel que soit sa nature et sa gravité. 

La garantie biennale

Votre taque à induction ne répond plus ? Votre lave-vaisselle a rendu l’âme ? Si la panne survient dans les 2 ans et ne résulte pas d’un mauvais usage (ou d’un défaut d’entretien), c’est au constructeur de se charger des réparations ou de remplacer l’équipement, à ses frais. La garantie biennale couvre tous les équipements, c’est-à-dire les éléments dissociables du bâti. Il peut donc également s’agir des revêtements, du système de ventilation…

La garantie décennale

Cette garantie couvre le gros œuvre pendant 10 ans ! Le constructeur est tenu pour responsable en cas de vices ou dommages de construction menaçant la stabilité du bâti, mais pas seulement. Elle intervient également en cas de défauts rendant votre logement inhabitable. Un exemple ? Une pompe à chaleur qui ne fonctionne plus.

L’assurance dommage-ouvrage

Celle-là, c’est à vous, en tant que maître d’ouvrage, de la souscrire ! Obligatoire, elle vous permet d’être indemnisé rapidement en cas de grosses réparations relevant de la garantie décennale. Vous ne devrez pas attendre que la responsabilité du constructeur soit établie — une procédure qui peut prendre du temps ! Cette garantie prend effet dès la réception des travaux et vous couvre pendant les 10 années qui suivent. Si vous revendez entretemps, les propriétaires suivants seront donc eux aussi assurés.

Les conditions suspensives

Le CCMI est soumis à des conditions suspensives dont le but est — encore et toujours — de vous protéger. Si elles ne sont pas remplies, le contrat s’annule automatiquement. Voici les cas dans lesquels le contrat prendra fin :

• vous n’obtenez pas votre prêt ;
• le permis de construire vous est refusé ;
• la vente du terrain ne peut avoir lieu (une promesse de vente suffit pour signer un CCMI) ;
• vous n’obtenez pas la garantie dommage-ouvrage ;
• le constructeur ne peut pas fournir une garantie de livraison.

Le délai de rétractation

Contrairement au contrat d’entreprise, le CCMI prévoit un délai de rétractation de 10 jours après signature. Durant ce laps de temps, vous pouvez changer d’avis sans avoir à vous justifier. Vous récupérez intégralement les sommes versées à titre de garantie.

Que doit contenir un contrat CCMI ?

Le CCMI est strictement réglementé. Si le constructeur vous fournit les plans, vous signez un contrat de construction de maison individuelle avec plan. Il doit contenir les points suivants :

• une description précise du terrain (superficie, adresse, références cadastrales) et mention du titre de propriété ;
• la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire ;
• un descriptif technique du bien ;
• une notice d’information des droits du propriétaire ;
• l’échelonnement des paiements ;
• le prix global TTC ;
• les clauses de révision des prix en fonction de l’indice BT01 du bâtiment ;
• les références de votre assurance dommage-ouvrage ;
• la date d’ouverture du chantier, les délais d’exécution et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (au minimum 1/3 000 du prix global par jour de retard) ;
• le fait que le maître d’ouvrage pourra se faire accompagner par un professionnel lors de la réception des travaux ;
• les conditions suspensives ;
• les références de votre assurance dommage-ouvrage ;
• une attestation de garantie de livraison et de remboursement (en cas de versement d’un dépôt de garantie).

Comment choisir un constructeur de maisons individuelles ?

Vous avez décidé de vous lancer ? Reste à choisir le bon professionnel. Les constructeurs de maisons individuelles sont légion en France. Consultez leurs catalogues ou visitez les salons pour un aperçu des différents styles. Il y en a pour tous les budgets ! Pour sélectionner celui qui bâtira votre maison, ne vous arrêtez pas là ! Discutez de votre projet avec lui, demandez-lui un modèle de son contrat, comparez les prestations offertes et les prix. Il existe également des labels qui vous garantissent le sérieux des constructeurs. Dernière précaution : avant de signer le contrat, renseignez-vous auprès du tribunal de commerce pour savoir si l’entreprise du constructeur n’est pas sur liste rouge. S’il fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, fuyez ! Enfin, n’oubliez pas : le constructeur ne peut exiger aucune somme avant la signature du contrat.