Bail réel solidaire : devenir propriétaire pour moins cher

Un dispositif qui facilite l’accession à la propriété

Le bail réel solidaire est un dispositif qui facilite l’accession à la propriété pour les ménages les plus modestes. Introduit en 2014 par la loi Alur, il est effectif depuis 2016. Aujourd’hui, un grand nombre de programmes basés sur ce dispositif sortent de terre un peu partout en France.

Le bail réel solidaire est conclu entre un OFS (organisme foncier solidaire) et un acheteur (qualifié de « preneur »). Principale originalité du dispositif : la dissociation du foncier et du bâti. En effet, avec le BRS, le terrain sur lequel est construit le logement demeure la propriété de l’organisme foncier solidaire.

Pour l’acheteur, cette dissociation se traduit par une économie conséquente, car en règle générale, le foncier représente 15 % à 30 % du prix total d’un projet immobilier. Par ailleurs, si le logement est neuf, c’est une TVA réduite de 5,5 % qui s’applique (contre 20 % dans le cadre d’un programme traditionnel).

Par ailleurs, en fonction de sa commune de résidence, le propriétaire bénéficiera d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 % et 100 %.  

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Le bail réel solidaire est accessible au ménage sans patrimoine immobilier, sous conditions de ressources. Le dispositif s’applique uniquement aux résidences principales.

Pas de patrimoine immobilier

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, une nouvelle condition d’éligibilité a été introduite : le ménage ne doit pas être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins, ni disposer d’un patrimoine immobilier générant des revenus suffisants pour acheter un bien classique. Cette mesure vise à réserver le dispositif aux ménages qui en ont réellement besoin.

Les plafonds de ressources

En premier lieu, l’acquéreur doit justifier de ressources inférieures aux plafonds suivants (c’est le revenu fiscal de l’année N-2 qui est pris en compte pour décider de l’éligibilité) :

Zone A : Agglomération parisienne, Côte d'Azur, et communes particulièrement tendues (Genevois, Lyon, Annecy, Deauville, Bordeaux…).

Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôles de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d'Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu.
Zone B2 : Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse).
Zone C : Reste du territoire.

Pour connaître le zonage de votre commune, vous pouvez utiliser ce simulateur. 

Un dispositif qui concerne uniquement la résidence principale

Pour bénéficier du bail réel solidaire, l’acquéreur doit s’engager à utiliser le logement en tant que résidence principale. Il devra donc l’occuper au minimum huit mois par an. 

Vente, transmission : les règles à respecter

Le bail réel solidaire est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans. Il est « rechargeable » à chaque vente ou transmission, ce qui permet de préserver la valeur du bien lorsque celui-ci change de mains. Toutefois, comme il s’agit d’un dispositif dit « responsable », l’éventuelle plus-value sera encadrée par l’organisme foncier solidaire qui a conclu le bail. Par ailleurs, lorsque le bien change de mains, le nouvel acquéreur doit justifier d’un niveau de ressources conforme aux plafonds définis.

Dans le cas d’une transmission, si les héritiers ont des revenus supérieurs aux plafonds prévus, ils disposent d’un an pour céder le bien à un ménage éligible.

Quels sont les droits du propriétaire ?

Le propriétaire d’un logement acquis grâce à un bail réel solidaire dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à quelques exceptions près :

• les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• l’établissement ou la modification du règlement de copropriété pour ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Voici une sélection de programmes BRS actuellement disponibles

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