Tout savoir sur le terrain constructible

Qu’est-ce qu’un terrain constructible ?

Un terrain constructible est, comme son nom l’indique, prêt à recevoir une construction. Pour qu’il soit qualifié comme tel, ce morceau de terre doit répondre à plusieurs conditions. Tout d’abord, il doit être situé dans un secteur constructible. Logique ! N’espérez pas ériger votre maison en plein milieu de la forêt ou au cœur d’une zone naturelle. Ensuite, il doit être viabilisé, c’est-à-dire raccordé aux différents réseaux (eau potable, électricité, téléphone, gaz…) et à la voirie ou, s’il ne l’est pas, en mesure de l’être après travaux. Dernière condition, et non des moindres, son sol doit être capable de supporter le poids de votre future habitation. C’est essentiel pour éviter que la construction ne s’effondre comme un château de cartes aux premières pluies.

Ces trois conditions sont cumulatives. Si l’une est absente, le terrain n’est pas constructible. Le terrain est constructible ? Bingo ! Ne vous réjouissez pas trop vite. Avant de penser au type de maison que vous allez construire, vous devrez vous assurer de sa destination, autrement dit le type de construction autorisée. Le fait que le terrain soit apte à recevoir un édifice ne signifie pas que vous aurez carte blanche. Certains terrains constructibles sont destinés à accueillir des bâtiments dédiés aux commerces ou aux activités des secteurs secondaires, tertiaires… Vous voilà prévenu !

Comment savoir si un terrain est constructible ?

Pour vous assurer qu’il s’agit d’un terrain à bâtir, direction la mairie dont dépend la parcelle. Vous n’avez pas le temps, l’envie ou les moyens de vous déplacer jusque-là ? Les documents permettant de vérifier la constructibilité d’un terrain sont également consultables en ligne, en format numérique. Libre à vous de mener l’enquête tranquillement installé dans votre canapé.

Le document de référence est le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi). C’est lui qui détermine si votre beau projet pourra voir le jour ou ne sera qu’un rêve éphémère. Constructibilité, destination, modalités de construction… toutes les réponses à vos questions s’y trouvent.

La commune ne dispose pas d’un tel document ? Ce n’est pas une raison pour revenir bredouille. Vous pourrez trouver les mêmes informations sur la carte communale.

La commune n’a ni PLU ni carte communale ? Pas de panique ! C’est alors le Règlement National d’Urbanisme (RNU) qui vous fournira les réponses.

Que chercher ? Tel un « cherche et trouve », votre première tâche sera de localiser la parcelle en question sur le plan de zonage. Elle peut se trouver dans l’une des 4 zones suivantes : urbaine, à urbaniser, agricole ou naturelle et forestière.

À l’issue de votre visite à la mairie – ou de votre navigation sur le Net, vous saurez à quoi vous en tenir. Plusieurs cas de figures peuvent se présenter.

Le premier – et le plus plaisant : votre terrain se trouve dans une zone urbaine constructible. C’est le feu vert que vous attendiez ! Vous pouvez acheter ce terrain pour y faire bâtir votre chez-vous.

Deuxième scénario, celui tant redouté : le terrain n’est pas constructible et ne le sera jamais. Il se trouve probablement dans une zone agricole, naturelle ou forestière.

Vous pouvez également vous retrouver pris entre deux eaux, avec une réponse mi-figue, mi-raisin : le terrain n’est pas constructible pour le moment, mais le sera peut-être un jour. C’est le cas s’il se trouve dans une zone à urbaniser. Un jour, mais quand ? Un indice : la dénomination de la zone. S’il s’agit d’une zone AU1, vous pouvez espérer que la parcelle devienne constructible dans un futur proche. En zone AU2, il faudra prendre votre mal en patience.

Pour connaître les délimitations exactes du terrain, vous pouvez consulter le cadastre. Ce document vous sera très utile pour évaluer la taille du terrain. Il est également accessible en ligne sur le site cadastre.gouv.fr. Attention cependant : toute la surface du terrain n'est pas forcément constructible. Pour connaître la superficie que vous pourrez utiliser pour construire votre habitation, il faut se référer – encore et toujours - au Plan Local d'Urbanisme (PLU).

Bon à savoir : Vous souhaitez vous simplifier la vie ? Vous pouvez acheter un terrain en lotissement. Vous avez la certitude que ce type de terrain est constructible et viabilisé.

La constructibilité d’un terrain peut changer

Votre terrain est constructible ? Ne reportez pas la construction de votre habitation ad vitam aeternam. Un terrain non constructible peut devenir constructible un jour, mais l’inverse est également vrai !

Vous l’avez compris, la constructibilité d’un terrain n’est pas éternelle. La commune peut décider de modifier l’affectation des sols. Les raisons sont nombreuses. Elle peut décider d’exercer son droit de préemption ou de l’utiliser pour un projet d’intérêt général. Le terrain peut également devenir inconstructible en raison de risques naturels. La commune peut aussi tout simplement décider de revoir son plan de zonage et de requalifier certaines zones.

Votre terrain constructible est devenu inconstructible ? Ne restez pas les bras croisés. Vous avez différents moyens d'action ! La procédure à suivre dépend de la raison pour laquelle il est devenu non constructible :

• En cas de modification du PLU, faites savoir votre mécontentement au moment de l’enquête publique.
• Si la commune décide d’exercer son droit de préemption, c’est vers le tribunal de grande instance que vous devrez vous tourner.
• Si la commune a pour objectif de l’utiliser pour un projet d’intérêt général, c’est le tribunal administratif dont dépend le terrain qui prendra vos doléances.

Bon à savoir : Pour éviter les déconvenues, protégez-vous ! Vous pouvez ajouter une clause dans le contrat de vente en conditionnant l’achat du terrain à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel et d’un permis de construire.