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Le LMNP

Publié le 04 août 2020Mis à jour le 12 avril 2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf ? La location meublée est l’une des solutions. Quelles sont les modalités du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui lui est rattaché ? Son intérêt ? Quels types de biens sont concernés ? Les réponses dans l’article.

La location meublée c’est quoi ?
L’essentiel à retenir
Les régimes fiscaux des loyers du LMNP
Quels types de biens sont concernés dans le neuf ?
Sélection d'appartements pour un investissement en LMNP

La location meublée c’est quoi ?

Commençons par une définition, la location meublée, c’est la mise à disposition pour des durées variables d’un logement garni de meubles à des locataires : étudiants, touristes, salariés en mobilité professionnelle, seniors… Le logement concerné peut être ancien ou neuf - cas qui nous intéresse dans le cas présent.

L’essentiel à retenir

L’activité de location meublée s’exerce à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). D’un point de vue fiscal, c’est une activité commerciale. Les loyers sont imposés de la même manière dans les deux cas : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (et non des revenus fonciers, comme les loyers issus de la location nue).

Le loueur professionnel a plus d’avantages que le non professionnel (il peut déduire plus de charges par exemple), car les revenus locatifs qu’il touche sont considérés comme des revenus professionnels. En contrepartie le loueur meublé non professionnel est un statut plus simple où les formalités (en particulier comptables) sont allégées.

Le statut LMP suppose 3 conditions. Si ces trois conditions ne sont pas remplies, vous êtes loueur en meublé non professionnel. C’est le cas de la très grande majorité des gens qui investissent dans un seul bien immobilier en location meublée. La définition du LMP :

toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an,
ces revenus locatifs représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal,
être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur en meublé professionnel.

Les régimes fiscaux des loyers du LMNP

Le régime micro-BIC

Il s’applique d’office si vos revenus annuels sont inférieurs à 72 600 €. Pour calculer votre revenu imposable, additionnez vos loyers annuels, avant de soustraire un montant forfaitaire de 50 % correspondant aux charges. Les déficits fonciers sont reportables sur les revenus de même nature pendant 10 ans.

Le + : c’est simple, pas de formalités administratives, idéal si vos charges sont faibles.
Le - : vous ne pouvez pas déduire de charges si les vôtres sont supérieures au forfait.

Si vous constatez que vos charges sur l’année sont supérieures à l’abattement de 50 %, vous avez la possibilité de passer au régime réel. Si vous remboursez un emprunt par exemple, ou en cas de travaux, le réel est souvent plus avantageux.

Le régime réel

Il s’applique pour des revenus annuels supérieurs à 72 600 €, ou sur option. Vous déclarez d’une part vos revenus, et en retranchez d’autre part vos charges. A noter que c’est le régime fiscal qui s’applique au LMP. Les déficits fonciers sont reportables sur vos autres revenus.

Les revenus pris en compte :
Tous les loyers de l’année, encaissés ou pas.

Les charges :
Toutes vos dépenses réelles concernant les travaux, consommations, impôts fonciers, les intérêts d’emprunts, mais aussi l’amortissement du bien et des meubles. Vous devez disposer de tous les documents justifiant ces déductions.

Des loyers soumis aux prélèvements sociaux

Les revenus issus de la LMNP sont soumis à la CSG et CRDS au taux de 17,2 %.

Le cas du Censi Bouvard

Ce dispositif n'est plus proposé. Il a pris fin le 31 décembre 2022.

Ce dispositif de défiscalisation permet une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat, répartie sur neuf ans ainsi que la récupération de la TVA sur l’acquisition. Il ne permet pas d’amortir le bien ni de déduire les charges, c’est pourquoi il est assez peu prisé des investisseurs. En revanche si vous souhaitez défiscaliser à horizon de quelques années, vous pouvez vous laisser tenter.

Certains revenus locatifs sont assujettis à la TVA lorsqu’ils proviennent de résidences étudiantes ou Ehpad qui offrent des services proches de l’hôtellerie dont au moins 3 des 4 prestations suivantes :

le petit déjeuner,
le ménage,
la fourniture de linge,
l’accueil de la clientèle.

Quels types de biens sont concernés dans le neuf ?

Dans le neuf, les produits proposés en LMNP font partie de résidences gérées de service. Vous investissez dans une solution clé en main fournie par un professionnel, la résidence services. Le promoteur en assure la construction, l’équipement et la gestion.

Vous n’avez pas de démarche fastidieuse à effectuer pour louer votre bien car c’est l’exploitant de la résidence qui devient votre locataire. Il assure la commercialisation et le fonctionnement de la résidence. Vous signez avec lui un bail commercial de 9 ans.