Investir dans le neuf avec le prêt locatif social (PLS)

Un dispositif qui fait le lien entre logement social et parc privé

Vous connaissez certainement le Pinel, qui ouvre droit à une réduction d’impôt pour les investisseurs qui s’engagent à louer un bien neuf, situé en zone tendue, à un loyer plafonné. Le PLS est un dispositif semblable, qui possède une singularité : il vise à faire le lien entre logement social et parc privé. Ainsi, les logements PLS doivent être loués à des personnes qui ne sont pas éligibles aux logements HLM, mais dont les revenus rendent difficiles la location d’un logement classique.

L’immobilier neuf 20 % à 30 % moins cher

Principal avantage du PLS : c’est un dispositif qui s’accompagne de tarifs défiant toute concurrence. Le prix d’acquisition d’un bien se situe généralement 20 % à 30 % en dessous du marché, en partie grâce à une TVA à taux réduit (10 % au lieu de 20%). À Paris et en proche banlieue, par exemple, on trouve des logements PLS à moins de 7 000 euros le mètre carré.

Le prix d’achat n’est pas le seul avantage du dispositif, puisque le PLS bénéficie également d’une exonération de taxe foncière pendant toute la durée de location (c’est-à-dire au moins 15 ans). L’économie ainsi réalisée n’est pas négligeable, car le montant de cet impôt ne cesse d’augmenter. En 2022, des villes comme Marseille, Tours ou Pau ont enregistré des hausses à deux chiffres, et la tendance va se poursuivre : à Paris, la mairie a déjà annoncé une augmentation de plus de 50 % pour 2023.

Enfin, le PLS concerne exclusivement des logements neufs : les investisseurs n’ont donc pas à se soucier d’éventuels travaux d’entretien ou de rénovation. Par conséquent, une fois l’acquisition réalisée, les propriétaires sont tranquilles pendant au moins quelques années !

Un dispositif complexe et très encadré

Si le PLS apparaît d’emblée très avantageux pour les investisseurs, il s’agit aussi d’un dispositif complexe et très encadré. Tout d’abord, il faut savoir que seules quelques banques octroient ce prêt, parmi lesquelles le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, la Banque Postale et la Caisse d’Épargne.

Ensuite, le PLS ne suffit pas, à lui seul, à concrétiser l’acquisition. En effet, il est plafonné à 50 % du prix de revient de l’opération, ce qui implique de souscrire un emprunt classique – donc de constituer un deuxième dossier emprunteur – pour mener à bien le projet.

Enfin, le PLS s’avère assez contraignant pour les bailleurs : le bien doit être mis en location pendant au moins 15 ans, à un loyer plafonné, et confié à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds du prêt locatif à usage social (PLUS) majorés de 30 % (soit, pour une personne seule, 28 441 euros en région et 32 715 euros à Paris). En outre, le bailleur n’a pas le droit de louer son bien à l’un de ses ascendants ou de ses descendants, même si ceux-ci perçoivent des revenus inférieurs aux plafonds définis.

Un placement pour investisseurs aguerris

Le PLS est donc un dispositif qui s’adresse en premier lieu aux investisseurs aguerris, c’est-à-dire à des personnes déjà propriétaires d’un ou plusieurs biens traditionnels, et capables de calculer avec précision la rentabilité d’un investissement. En effet, même si les logements PLS sont moins chers à l’achat et exonérés de taxe foncière, les loyers sont également très inférieurs à ceux qui peuvent être obtenus dans le parc privé. La localisation et la superficie du bien sont aussi à prendre en considération si l’on veut être certain de réaliser un investissement intéressant.