Comprendre et calculer les intérêts intercalaires

C'est quoi les intérêts intercalaires ?

Dans le cas d'un achat en VEFA, vous payez au fur et à mesure, en fonction de l'avancée des travaux. Les sommes sont débloquées progressivement, en suivant un échéancier précis :

• 35 % du montant total de l'achat lors de l'achèvement des fondations ;
• 70 % du montant total lors de la mise hors d'eau (pose de la toiture) ;
• 95 % du montant total lors de l'achèvement ;
• les 5 % derniers à la livraison du logement.

Pour la majorité des acquéreurs d'un logement en VEFA, cumuler le prix du loyer en cours et les mensualités du remboursement du prêt est difficilement concevable. C'est la raison pour laquelle les banques proposent un dispositif plus souple : les intérêts intercalaires. L'acquéreur paye uniquement des intérêts sur les sommes débloquées, du premier déblocage des fonds jusqu'à la livraison du bien.

Cette solution vous permet de retarder le début de remboursement de votre prêt immobilier, pour le faire coïncider avec l'emménagement dans votre nouveau logement – moment où vous n'aurez plus de loyer à payer.

Comment calculer les intérêts intercalaires ?

À chaque échéance, les intérêts intercalaires sont calculés en fonction des sommes débloquées. Le coût final des intérêts dépend du montant du prêt et du taux.

Pour les calculer, il suffit d'appliquer la formule suivante : (montant débloqué x taux du prêt) / durée de la construction

Prenons un exemple concret : vous contractez un prêt immobilier de 150 000 € pour financer l'achat d'un logement en VEFA dont les travaux vont durer 12 mois. Le taux d'intérêt est de 1,50 %.

• Lors de l'achèvement des fondations en juin 2020, le promoteur fait un premier appel pour récolter 35 % des fonds, soit 52 500 €. Votre banque verse la somme demandée et vous réclame des intérêts intercalaires calculés comme suit : (52 500 x 1.50 %) / 12 = 65,62 € par mois.
• Lors de la mise hors d'eau en septembre 2020, un second appel de fonds a lieu. Le promoteur réclame 35 % supplémentaires que la banque lui verse. Il détient désormais 70 % du montant total, soit 105 000 €. Le montant de vos intérêts intercalaires augmente et passe à ((52 500 + 52 500) x 1,50 %) / 12 = 131,25 €.
• Lors de l'achèvement de la construction en mai 2021, 25 % supplémentaire sont débloqués. La banque verse donc 37 500 € au promoteur. Désormais, votre mensualité s'élève à ((52 500 + 52 500+37 500) x 1,50 %) / 12 = 178,12 €.
• À la remise des clés, la banque verse le solde restant, soit 7 500 €. Vous ne devez pas payer d'intérêts intercalaires sur cette somme.

Le montant des intérêts intercalaires augmente donc à chaque appel de fonds. Au total, vous aurez donc payé 65 € pendant 3 mois, 131 € pendant 8 mois et 178 € pendant un mois, soit un total de 1421 €. N'oubliez pas qu'à ces frais, s'ajoute le montant de l'assurance décès invalidité !

Peut-on supprimer les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires ne peuvent pas être annulés, mais vous pouvez très bien décider de les repousser. La solution ? Demander une franchise totale des intérêts intercalaires à votre banque. Vous les paierez après la livraison du bien, en même temps que les mensualités de remboursement du prêt.