Stéphane Tranchefort, Groupe Giboire : « L’écoconception et la diminution de l’empreinte carbone doivent devenir une composante de notre ADN »

Pourriez-vous nous présenter le groupe Giboire ? 

Le Groupe Giboire est un promoteur-constructeur qui va fêter ses 100 ans en 2023. C’est une entreprise familiale : nous en sommes à la quatrième génération et le capital appartient en totalité à la famille Giboire.

La société est d’origine rennaise. Historiquement, nous intervenons sur la Bretagne, les Pays de la Loire et l’Île-de-France. Nous avons étendu en 2022 notre périmètre aux régions Nouvelle-Aquitaine et Rhône-Alpes ainsi qu’à l’arc méditerranéen. 

En un siècle, l’activité a évolué. Au commencement, le groupe travaillait dans l’assurance. Il s’est rapidement orienté vers la promotion immobilière. Dorénavant, nous nous occupons d’immobilier résidentiel, mais aussi de bureaux et de commerces. 

Avec le temps, nous avons conçu des services pour couvrir les domaines complémentaires à notre cœur de métier. La promotion reste la locomotive, mais nous proposons également de la gestion locative, de la transaction et un syndic à travers notre enseigne Maestro. Nous avons développé des espaces de coworking sous la marque LE POD. Le premier a ouvert à Rennes, deux vont voir le jour à Angers et dans la métropole rennaise. Enfin, nous nous lançons dans l’hôtellerie avec un projet de 100 clés, l’Hôtel des Roches Rouges, à La Baule. 

Au total, le Groupe Giboire emploie 250 personnes et réalise un chiffre d’affaires de 206 millions d’euros. Nous disposons, en outre, de fonds propres, d’un montant supérieur au chiffre d’affaires. 

Comment se porte le marché de l’immobilier neuf ? 

En ce qui concerne l’immobilier résidentiel neuf, nous sommes dans une période de transition. Après cinq ou six années très florissantes pour l’ensemble des acteurs, le marché est à la baisse. Fin septembre 2022, nous sommes à -13 % par rapport à 2021, qui était une année record. Cela équivaut à la moyenne nationale. Depuis le début de l’année en France et depuis mai en ce qui nous concerne, nos indicateurs annoncent une baisse des ventes. 

Notre premier indicateur, la délivrance des permis de construire, progresse de 14 %. Cette augmentation est à relativiser. Elle s’inscrit dans le passage à la réglementation environnementale au 1er janvier. Certains promoteurs ont déposé leurs permis en 2021 pour ne pas tomber sous le coup de la RE 2020, d’autres les ont transmis après pour bénéficier du label. 

Notre deuxième marqueur, c’est les mises en chantier. Elles demeurent au même niveau que l’an dernier quand on se positionne à fin septembre et ne suivent pas la progression des autorisations d’urbanisme. Nous rencontrons tous des difficultés lors de cette étape cruciale. Le coût de la construction ne cesse de monter. Nous devons optimiser nos offres, les rendre plus efficaces. Actuellement, le prix ne peut plus absorber ces hausses, comme c’était le cas il y a quelques années. Les taux bas compensaient en partie les surcoûts de production, mais ce n’est plus possible désormais.

Nous constatons que la confiance du public est érodée. La guerre en Ukraine, la crise de l’énergie et tous ces phénomènes que nous ne maîtrisons pas impactent les prises de contact. Nous recevons beaucoup moins de demandes qu’auparavant. Entre le 1erJanvier et le 31 juillet, l’audience nationale des portails immobiliers a perdu 2 millions de contacts. Ce sont autant de projets reportés ou abandonnés. Les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes ont été les premiers touchés, dès le début de l’année. Sur notre secteur, qui correspond plutôt au milieu et haut de gamme, cette baisse a débuté en mai. Depuis l’été, cette diminution des contacts s’est arrêtée, mais les chiffres ne remontent pas encore. 

Notre quatrième indicateur, c’est le taux de désistement. Il représente les emprunteurs qui n’ont pas obtenu leur financement. Chez nos clients, il est habituellement de 9 %. Bien qu’il soit trop tôt pour connaître les statistiques exactes, nous remarquons depuis trois mois qu’il est à la hausse. 

Cela concerne toutes les transactions ? 

Tous les départements sont touchés, à l’exception des Alpes-Maritimes. En Île-de-France, les ventes ont baissé de 13 %, à Rennes et à Nantes de 8 %. À Bordeaux, on atteint -15 % et à Strasbourg -22 % ! Lyon et le Franco-Genevois résistent, avec -4 %. 

Concernant les acheteurs, nous observons une baisse plus importante chez les investisseurs. En fonction des régions, nous avons de 25 à 30 % d’investisseurs en moins. Pour ceux qui veulent se créer un patrimoine, ce projet n’est ni vital ni essentiel. L’inquiétude sur l’économie globale et la hausse des taux d’intérêt les conduisent à reporter leur achat pour six mois ou un an. 

La consommation d’énergie et l’empreinte carbone font désormais partie des préoccupations des propriétaires. Comment prenez-vous en compte ces exigences ? 

Avec la ZAN, Zéro Artificialisation Nette, nous renforçons la construction de la ville sur la ville pour épargner les terres non exploitées. Pour illustrer ce propos, beaucoup de bâtiments tertiaires, des bureaux notamment, ne sont pas occupés et peuvent être transformés en habitations. Nous avons initié un projet en ce sens à Vannes. Nous construisons 160 logements à la place de l’ancienne CPAM. Cela veut dire plus de travail et de dépenses, mais la construction décarbonée fait partie de nos objectifs. Nous œuvrons pour devenir un écoconstructeur et décarboner l’ensemble de notre activité le plus vite possible. 

Pour bâtir plus responsable, nous réformons peu à peu notre manière d’appréhender la promotion immobilière. Nous avons mis en place 35 nouvelles façons de travailler pour mieux concevoir nos projets, mieux réagir et satisfaire des propriétaires sensibles à ce modèle de construction. 

Pour l’instant, ces techniques innovantes ne permettent pas de réduire les coûts, mais nous nous y employons. Pour moi, la performance énergétique n’a pas de valeur économique, mais elle devrait avoir valeur de décision. Tous les propriétaires, qu’ils gagnent le SMIC ou qu’ils perçoivent des revenus confortables, devraient pouvoir vivre dans un logement vertueux. C’est un bienfait pour toute notre société. 

Auriez-vous des exemples des innovations et des techniques que vous utilisez ?  

L’écoconception et la diminution de l’empreinte carbone doivent devenir une composante de notre ADN. Depuis plusieurs années, nous intégrons la biodiversité dans nos projets. Nous installons des hôtels à insectes, des bacs à compost, des systèmes de récupération des eaux de pluie… Nous sortons un programme à Saint-Malo qui inclut tous ces éléments. Cela correspond à une volonté naturelle du groupe. Nous avons prévu de poursuivre et d’augmenter ces aménagements à l’avenir. 

En ce qui concerne la construction, nous testons de nouveaux matériaux. Nous démarrons un projet sur Nantes de logements collectifs en bois et en paille. Pour simplifier, le bois sera la structure et la paille l’isolant. Nous commençons à utiliser du béton décarboné. Pour le moment, peu de cimentiers maîtrisent le sujet. Mais nous avons la motivation et les moyens pour réaliser ce type d’investissement et arriver, à terme, à des prix raisonnés. Enfin, nous réemployons des matériaux déjà utilisés dans les espaces communs, des collectifs. 

Nous veillons toujours à ce que nos réponses respectent nos valeurs. L’emplacement est un point d’ancrage pour nous, tout comme l’architecture. Nous avons à cœur de faire des constructions intéressantes pour la ville. Nous sommes guidées par la curiosité visuelle. Nous aimons proposer des choses qui sortent de l’ordinaire, peu importe où vous habitez. 

Quels conseils donneriez-vous à de futurs acquéreurs ? 

Mesurer sa solvabilité est déterminant. Le financement doit être gérable et ne pas être une source de stress. C’est important de savoir très tôt combien on peut emprunter pour ne pas ressentir de frustration.

Ensuite, il faut réfléchir à l’usage des mètres carrés pour connaître la surface dont on a réellement besoin. N’oublions pas que l’immobilier est un projet de long terme. Certains couples se projettent tout de suite dans un bien avec deux chambres, pour accueillir leurs futurs enfants. Mais, les statistiques nous apprennent que les jeunes ménages primo-accédants restent moins de sept ans dans leur logement. La vie change, il peut y avoir des mutations, des naissances… Mieux vaut peut-être avancer pas à pas et acheter plus petit pour revendre le moment venu. Cette première acquisition permet de capitaliser tous les mois en remboursant le crédit. Et elle constitue un apport supplémentaire, pour le prochain achat. C’est un parcours immobilier plus digeste que d’essayer, dès le début, de s’offrir une maison avec quatre chambres. 

Cette réflexion vaut aussi lorsque les enfants sont partis. Il peut être intéressant d’envisager la revente pour déménager dans un bien plus petit. Cela autorise parfois à avoir deux lieux de vie, un en ville et l’autre au bord de la mer ou à la campagne.