Raphaël Cohen, Imaprim : "Dessaix, le grand projet multi produit d’Imaprim"

Comment réalise-t-on des opérations de qualité ?

En étant attentif à la qualité de la réalisation, la qualité de l'emplacement, l'architecture qui est soignée, la qualité des matériaux sélectionnés. 
Ce sont aussi les entreprises partenaires avec lesquelles nous travaillons depuis dix ans qui font la qualité de nos réalisations. L’objectif est d’avoir des livraisons qui se passent le mieux possible, car nous savons que ce sont des moments cruciaux… 

Pour vous donner un ordre d'idée, une entreprise d'audit de promoteurs immobiliers a mené pour nous un audit, en interrogeant 150 de nos derniers clients. 
Pour tous les promoteurs audités, la moyenne de satisfaction client est de 55 ou 56 %. Et nous, nous arrivons à un taux de satisfaction client entre 72 et 78 %. Nous faisons vraiment très attention, à dormir la nuit, à dormir sur nos deux oreilles afin que nos clients soient contents de vivre le projet avec nous.           

Est-ce la proximité de la montagne ? J’ai eu le sentiment que les promoteurs dans votre région sont très concernés par les préoccupations environnementales…  

Oui, nous sommes de plus en plus tournés vers des constructions respectueuses de l'environnement. La plupart des promoteurs commencent à le faire car c’est un enjeu majeur pour les municipalités, donc, il faut accompagner ce discours politique. 

Mais la vérité oblige à dire qu’aujourd'hui, nous ne savons construire un bâtiment collectif qu'en béton. Les constructions bois, aujourd'hui, c'est une colonne vertébrale en béton avec une montée d'escalier en béton et du bois autour. Ce n'est pas une structure bois.

Par contre nous commençons à travailler sur du béton avec moins de CO2.

La réglementation 2020 devrait être appliquée, à partir du 31 juillet 2022, c’est cela ?

Nous n'en connaissons pas encore le contenu, puisqu'elle interdit le gaz. Or, nous avons conscience que, par exemple, le réseau électrique n'est pas en capacité de soutenir la demande électrique de chauffage en période hivernale dans un bâtiment collectif. Aujourd'hui, nous sommes incapables de sourcer des entreprises qui sauront construire comme le veut la RE2020. Les filières ne sont pas encore construites.

Parlez-moi de vos projets en cours...

Eh bien, parlons d’abord du projet Dessaix. C'est un concours, que nous avons gagné avec l'architecte Wilmotte. Un projet BEPOS (Bâtiment à Énergie POSitive), donc nous sommes dans cette volonté de faire des bâtiments à faible consommation énergétique. Ce projet-là est mené en partenariat. C’est un groupement avec Sixième sens, promoteur à Lyon, dont le savoir-faire est un peu différent du nôtre, et Elegia qui est l'aménageur. 

L’emplacement, il s’agit du quartier Dessaix à Thonon-les-Bains. Nous allons développer près de 36 000 m² de surface de plancher, avec un hôtel 3/4 étoiles, une résidence seniors de 88 lits, 6 000 m² de surface commerciale et un peu plus de 350 logements.
C'est un très gros projet, en co-promotion. Nous nous sommes réparti les missions avec Sixième sens et Elegia. Sixième sens est pertinent sur l’identification du gestionnaire et de l'acheteur de la résidence Senior services, sur la manière de commercialiser les commerces et de commercialiser l'hôtel. Et nous, nous savons commercialiser le logement. C'est intéressant parce que c'est un projet multi produit.

Cela démontre qu'on peut faire des bâtiments vertueux, même autrement qu'en logements.

En mélangeant les activités, oui. Naturellement, chacune des activités n'absorbe pas la même charge foncière. C'est un équilibre fin à trouver entre tout ça.

C’est à Thonon-les-Bains, donc…

Oui, à 3 minutes à pied de la gare et à 4 min à pied du centre-ville historique avec ses rues piétonnes.

C’est un projet qui est structurant pour la ville. Des bâtiments avec des matériaux de qualité : de la pierre en granit en façade, des fenêtres en aluminium pour la totalité des bâtiments. Ce sont vraiment des matériaux de très bonne qualité. Et il sera mis en vente en VEFA au mois de juin.
C'est le grand projet stratégique de notre entreprise. Ce qui change notre façon de travailler c'est la taille du projet et le fait qu'il soit multi produits. En fait nous allons aller beaucoup plus vite dans la commercialisation des logements pour pouvoir livrer la totalité en même temps. Pour tout mener de front et ne pas trancher le projet, car nous sommes en plein centre-ville.

Mais nous avons aussi des projets plus modestes.

Oui, combien de programmes, y compris Dessaix ?

Une dizaine. Nous sommes en train de reconfigurer le centre-bourg de Barby, une commune qui est proche de Chambéry.

Nous allons livrer au mois de juillet un projet de 14 logements à Menthon-Saint-Bernard, qui est une des communes extrêmement prisées au bord du lac d'Annecy, où les appartements s'échangent entre 7 et 10 000 euros le m². C'est une belle région, on est à côté du lac, on a les montagnes juste au-dessus… Si on regarde des photos, on voit qu’on est très proche de ce qui existe dans le village, alors que c'est un petit village de quelques milliers d'habitants.

Cette insertion des projets dans leur cadre est un objectif pour vous ?

Nous travaillons avec des architectes locaux pour la plupart – sauf le projet Dessaix où il s’agit d’un architecte international – et nous sommes attentifs à l'insertion de nos réalisations dans le tissu urbain. 

Nous avons un projet qui est emblématique à ce point de vue : c'est le projet de Nernier. Si vous prenez une photo de Nernier, vous voyez qu’il s’agit d’un village médiéval de 400 habitants à côté d'Yvoire, sur le lac Léman. Pour ce projet, on est allés jusqu'à faire évoluer les contraintes du PLU pour pouvoir adapter un projet qui s'intègre encore mieux dans le village. Avec des bâtiments front à rue et pas des bâtiments au milieu des prés, et avec des décrochés de bâtiments qui vont donner l'impression d'être des petites maisons les unes à côté des autres, avec des tuiles en écailles brulées, et un parement pierre sur les bâtis.

Je suppose que ça a contribué à l'acceptation du projet par les élus.

C'est un sujet difficile en ce moment, mais oui, nous leur expliquons que le projet sera vraiment qualitatif.

Sur ce projet-là, par exemple, nous avons pris en compte la taille des fenêtres. Les fenêtres qui donnent sur la rue, ce sont de toutes petites fenêtres comme sur les maisons médiévales. Ce n'est pas ce qu'on fait dans le neuf, aujourd'hui. Nous avons fait des petites fenêtres pour que quand on se promène dans la rue, on n’ait pas l'impression que quelque chose dénote. 
Par contre sur la face intérieure du projet, qui n’est pas ouvert vers l'extérieur, nous sommes partis sur des baies vitrées qui font 3m20 ou 3m40 de large parce qu’aujourd’hui, c'est ce que recherche la clientèle.