Quel délai pour habiter ou louer un logement neuf ?

De la signature du contrat de réservation au début des travaux

À la recherche d’un logement neuf, vous guettez quotidiennement les annonces immobilières. Bonne nouvelle : un nouveau programme immobilier voit — ou plutôt verra — le jour dans votre région. Vous lisez le descriptif, consultez les plans de vente, et un constat s’impose : ce logement correspond parfaitement à vos attentes. La prochaine étape : la rencontre avec le promoteur pour signer le contrat de réservation. Puis, vous n’attendez qu’une chose — si elle n’a pas encore eu lieu : la pose de la première pierre. Mais quand la construction débute-t-elle au juste ? Cela varie d’un promoteur à l’autre. Pour que les travaux débutent, il faut que le promoteur soit propriétaire du terrain. Logique ! Or, l’achat d’un terrain est loin d’être un long fleuve tranquille.

Obtenir un crédit pour l’achat du foncier

En VEFA, les premiers lots sont mis en vente lorsque le promoteur a obtenu le permis de construire et qu’il est purgé de tout recours — autrement dit, personne ne s’oppose à la construction du bien immobilier. Notez qu’à ce stade, le promoteur ne possède pas encore le foncier. Pour acheter le terrain, ce professionnel a besoin de fonds. S’il ne les a pas, il fera une demande de crédit auprès d’un établissement bancaire. Mais les banques ne prêtent pas les yeux fermés ! La plupart accordent un prêt uniquement lorsque la phase de commercialisation est bien entamée. Certaines exigent que le promoteur soit en possession de la garantie financière d’achèvement. Cette garantie protège l’acheteur, en l’occurrence vous, en cas de défaillance du promoteur. Si ce dernier fait faillite ou s’évanouit dans la nature, l’établissement auprès duquel il a contracté cette garantie financière d’achèvement (GFA) finalise la construction à sa place. Là où le bât blesse ? Pour obtenir ce fameux Graal, le promoteur doit avoir vendu 40 % de son programme immobilier. Sans GFA, aucun acte de vente ne peut être signé.  

L’avancée de la phase de commercialisation

Selon le rythme auquel se succèdent les acheteurs, la phase de commercialisation peut durer un certain temps.

Vous avez signé le contrat de réservation au début du lancement commercial, et les acheteurs ne se bousculent pas au portillon ? Soyez patient — et croisez les doigts. Si le promoteur n’atteint pas le pourcentage de vente exigé, il y a toujours un risque que le projet ne voie jamais le jour.

Vous arrivez à la fin de processus de commercialisation, autrement dit, la majorité des lots ont déjà trouvé preneur ? Vous aurez moins de choix en termes de logements, mais il y a de fortes chances que la construction soit déjà en cours.

Vous l’avez compris, le délai de livraison est influencé par le stade auquel se trouve le projet lorsque vous signez le contrat de réservation.

Les aléas de la construction, une variable à prendre en compte

Ça y est, les fondations ont été posées ! Vous voilà rassuré, vous savez que quoi qu’il arrive, vous deviendrez propriétaire de votre logement. Un jour, mais quand ? Un repère : la date de livraison, exprimée en trimestre dans l’acte de vente authentique. Vous vous dites que vous allez enfin pouvoir planifier votre déménagement ou vos premières rentrées locatives. Pas si vite ! Se fier aveuglément à cette date, c’est prendre le risque d’être pris au dépourvu. Le chemin est encore long avant que la dernière pierre ne soit posée. De nombreux aléas peuvent venir retarder le chantier. C’est l’un des risques majeurs de la VEFA.

Le promoteur s’engage à vous livrer votre bien en temps et en heure. Malheureusement, il ne peut pas tout contrôler. Ce n’est pas lui qui fait la pluie et le beau temps. De même, il n’a aucune emprise sur la livraison des matériaux nécessaires pour le chantier ni sur les éventuelles grèves au sein des entreprises auxquelles il fait appel. Ces aléas qui peuvent retarder la construction sont considérés comme légitimes : ils ont pour effet de suspendre le délai de livraison. Vous n’aurez d’autres choix que de prendre votre mal en patience. Parmi les causes légitimes de retard de livraison, on peut citer les intempéries, les injections administratives, les problèmes avec les entreprises qui œuvrent sur le chantier, etc. Elles sont indiquées dans votre contrat.

La vente à terme, une alternative pour connaître la date de livraison

Vous souhaitez acheter dans le neuf et connaître avec certitude la date de votre emménagement — ou la date à partir de laquelle vous pourrez proposer votre bien à la location ? Optez pour un logement neuf « clé en main ». On ne parle plus dans ce cas de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), mais de vente à terme (VAT).

Les avantages ? Il s’agit des derniers logements disponibles. Le promoteur qui ne souhaite pas que ceux-ci lui restent sur les bras pourrait être prêt à faire quelques concessions. À vous de faire jouer vos talents de négociateur !

Les inconvénients ? Étage, exposition… vous devrez laisser vos exigences au placard. Vous n’aurez plus l’embarras du choix. De plus, ces logements ne sont généralement plus modifiables. Si vous avez des désidératas, mieux vaut donc vous tourner vers un bien immobilier à construire.