Pourquoi demander un certificat d’urbanisme avant de faire construire sa maison ?

Qu’est-ce que le certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document permettant de connaître les règles d’urbanisme applicables à un terrain et de savoir si un projet de construction est réalisable ou non.

Quels sont les différents types de certificats d’urbanisme ?

Il existe deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’information et le certificat opérationnel.

Le certificat d’urbanisme d’information (CUa) a, comme son nom l’indique, une visée purement informative. Ce document vous fournit des informations sur un terrain donné : les règles d’urbanisme qui s’y appliquent, la liste des taxes, l’existence éventuelle d’un droit de préemption, d’une servitude, etc. Ce document peut par exemple vous être utile si vous avez hérité d’une parcelle mais n’avez pas encore de projet précis.

Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUb) va bien plus loin en vous fournissant des informations sur les droits d’utilisation du terrain. Allez-vous pouvoir y bâtir votre maison en U telle que vous l’imaginez ou devrez-vous faire quelques concessions ? Le terrain est-il relié aux réseaux publics (gaz, électricité, etc.) ? Si ce n’est pas le cas, vous devrez effectuer – et payer de votre poche - les démarches pour le viabiliser. Le certificat opérationnel vous fournit toutes les informations nécessaires pour estimer le coût des frais de viabilisation. Vous y trouverez par exemple la distance entre le terrain et les réseaux publics. À vous de déterminer si le jeu en vaut la chandelle, sachant que plus cette distance est élevée, plus la note sera salée.

Vous l’avez compris, c’est ce certificat que vous devez demander à la mairie si vous avez un projet de construction.

Est-ce que le certificat d’urbanisme est obligatoire ?

Non, il n’est pas obligatoire de demander un certificat d’urbanisme. C’est néanmoins vivement recommandé. Imaginez votre désarroi si votre permis de construire est refusé… Le certificat d’urbanisme vous permet de gagner du temps – et de l’argent. Si votre projet ne respecte pas les règles d’urbanisme applicables au terrain, vous pouvez le modifier avant de demander le permis.

Est-ce que le certificat d’urbanisme est payant ?

Non. Vous n’aurez pas à débourser un seul centime pour obtenir ce document. Qu’il soit informatif ou opérationnel, le certificat d’urbanisme est délivré gratuitement. Une raison de plus pour ne pas faire l’impasse sur cette formalité ! Gardez votre épargne au chaud, elle vous servira à payer votre assurance dommage-ouvrage.

Les étapes pour obtenir un certificat d’urbanisme

Voici les étapes à suivre pour effectuer votre demande de certificat d’urbanisme :

Remplir le formulaire

Téléchargez et remplissez le formulaire Cerfa n°13410*11. Notez qu’il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain en question pour effectuer cette demande. Toute personne intéressée par une parcelle peut remplir ce formulaire et le transmettre à la mairie, sans même avoir obtenu l’aval de son propriétaire. D’ailleurs, ce dernier n’en saura rien puisque la mairie n’est pas tenue de l’avertir lorsqu’elle fournit un certificat d’urbanisme à un tiers.

Joindre les documents utiles

Joignez un plan de situation afin de permettre à la mairie de localiser le terrain dans la commune. N’oubliez pas ce document ! Si la mairie ne sait pas pour quel terrain vous faites une demande, elle ne pourra pas vous aider. Pour obtenir ce plan, rendez-vous sur le site Géoportail. 

Vous souhaitez obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel ? Dans ce cas, fournissez une description succincte de votre projet de construction, en indiquant sa destination, sa localisation approximative, sa superficie, etc. Vous pouvez noter ces informations dans le cadre dédié du formulaire Cerfa. N’hésitez pas à joindre des plans, des croquis, des photos… Si le terrain comporte déjà des constructions, ajoutez un plan du terrain avec l’emplacement des bâtiments existants (plan cadastral ou plan de masse).

Fournir le bon nombre d’exemplaires

Vous avez complété votre demande et joint les annexes nécessaires ? C’est le moment de faire tourner la photocopieuse ! Le nombre d’exemplaires à fournir dépend du type de certificat demandé et de la localisation du terrain :

• 2 exemplaires pour un certificat d’information ;
• 4 exemplaires pour un certificat opérationnel ;
• 1 exemplaire supplémentaire si le terrain est situé dans une zone protégée au titre des monuments historiques ;
• 2 exemplaires supplémentaires s’il se trouve au cœur d’un parc national.

Envoyer la demande à la mairie

Si vous êtes à proximité, vous pouvez déposer directement votre demande à la mairie. Vous pouvez également l’envoyer par courrier. Dans ce cas, optez pour un envoi recommandé avec accusé de réception pour disposer d’une date précise de dépôt (ce qui est important pour la suite). Dernière option : l’envoi par internet. Depuis le 1^er janvier 2022, toutes les communes doivent être en mesure de recevoir les demandes de certificat d’urbanisme de manière dématérialisée. Vous pouvez donc envoyer tous vos documents d’un simple clic depuis votre domicile. De quoi vous faciliter la tâche ! Les autres formalités liées à la construction d’une maison comme la déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration de fin de travaux peuvent également être effectuées en ligne.

Attendre la réponse de la mairie

La mairie dispose d’un mois pour traiter votre demande de certificat d’information. Ce délai d’instruction est porté à deux mois s’il s’agit d’un certificat opérationnel.

Et si elle n’a pas répondu au terme du délai d’instruction ? Qui ne dit mot consent ! En cas de non-réponse, vous serez titulaire d’un certificat d’urbanisme tacite. 

Quelle est la durée de validité d’un certificat d’urbanisme ?

Notez bien la date à laquelle vous avez reçu le certificat d’urbanisme. Pendant 18 mois, les informations qui y figurent sont cristallisées. Votre projet est réalisable ? C’est le moment de demander votre permis de construire !

Les 18 mois sont passés et vous n’avez pas encore déposé votre demande de permis de construire ? Sachez qu’il est possible d’obtenir une prolongation du certificat d’urbanisme. Ne vous y prenez pas à la dernière minute : la demande doit parvenir à la mairie au moins deux mois afin la fin de la validité du CU. Si les règles n’ont pas changé par rapport au certificat initial, cette prolongation vous sera accordée pour une période d’un an. Ensuite, ne tardez plus !