Philippe Jarlot, MDH Promotion : "Notre optique, c'est d'avoir de l'avance"

Qu'est-ce qui caractérise une construction MDH Promotion ?

Nous travaillons avec plusieurs architectes à qui nous laissons beaucoup de libertés tout en y ajoutant notre empreinte. L’architecte est le maître d’œuvre, c’est l’un de nos fondements. Le coût de construction peut s’avérer plus onéreux, mais la singularité de nos immeubles peut nous distinguer de nos confrères qui ont tendance à uniformiser leurs projets. 
D’autre part, nous travaillons depuis de nombreuses années avec des entreprises séparées en corps d’état et nous avons tissé des liens de confiance avec chacune d’entre elle. Ainsi, chaque année nous leur attribuons plusieurs chantiers, ce qui s’en ressent sur la qualité de nos prestations.

Que pouvez-vous me dire sur les évolutions nécessaires de votre métier et en particulier actuellement, les difficultés que connaissent les promoteurs ?

Comme nos confrères, nous avons des difficultés à obtenir de nouveaux dossiers. 

La première raison concerne une concurrence effrénée avec un nombre de promoteurs toujours croissant depuis le lancement du Grand Paris, mais également par le nombre d'opérations bloquées, soit par les communes, soit par les PLU qui ne sont pas respectés, ce qui empêche les opérations de se réaliser. D’un point de vue de l’habitat, cela a des conséquences sur une offre qui est très inférieure à la demande. Dans notre économie, quand l'offre est inférieure à la demande, et si le plus souvent les prix augmentent cela signifie que les prix de construction et les prix du foncier vont augmenter. Nous ne sommes pas favorables à la spéculation, nous souhaitons d’ailleurs un prix de revient inférieur au prix de vente afin de maintenir nos rythmes de production et rémunérer nos 50 salariés. 

La seconde raison, c’est que l’immobilier neuf semble moins prioritaire, cela signifie également que nous devons avoir une réflexion de diversification et réfléchir à notre stratégie pour 2024 et les années qui suivront.

Toutefois, nous allons livrer près de 1 000 logements en 2022 qui sera pour nous, une année importante. Nous avons déjà pour 2023 la possibilité de livrer plus de 500 logements et 300 de plus sont programmés pour 2024. 

Vous êtes membre du Groupement des promoteurs du Grand Paris. Comment fonctionne cette alliance ?

Nous sommes 6 promoteurs indépendants de taille équivalente. L’idée de ce groupement est de mettre en synergie nos compétences pour des opérations majeures ou des concours comme « Inventons la métropole du Grand Paris », les Jeux Olympiques ou encore des grands concours d’aménageur. Nous avons une seule structure dédiée aux concours que nous gagnons et jusqu’à présent, nous avons gagné par le biais du groupement, des opérations d’importance (entre 20 000 et 50 000 mètres carrés) aux Lilas, Argenteuil, Saint-Quentin-en-Yvelines et Anthony.

Pouvez-vous me décrire des projets qui correspondent à une réponse pointue que vous apportez à un problème donné.

Nous avons proposé plusieurs opérations répondant à des problématiques.

Le premier exemple est notre opération située au Blanc-Mesnil : Le problème donné, était pour la Ville de modifier l'architecture des nouveaux immeubles tout en facilitant l'accession à la propriété. Nous avons construit un immeuble haussmannien en plein cœur du Blanc-Mesnil, qui a coûté cher en construction, mais qui s'est vendu à des prix raisonnables, autour de 4 000 euros du m². 

Le deuxième exemple, est notre opération à Bry-sur-Marne. Nous sommes l'un des premiers promoteurs privés à utiliser le BRS (Bail Réel Solidaire) en partenariat avec un bailleur social que nous avons accompagné pour créer l'OFS (Organisme Foncier Solidaire) d'Habitat et Humanisme. Nous commercialisons en plein cœur de ville de Bry-sur-Marne, la totalité du programme en BRS.  La Ville voulait pouvoir offrir à ses habitants une autre possibilité d’acquérir à des prix plus accessibles que 6 000 € du mètre carré. Avec un prix autour de 3 800 € du mètre carré, nous touchons d’avantage la population. Cette opération correspondait à la politique de SRU de la ville et à la nécessité de construire des logements sociaux.

Depuis 20 ans, nous souhaitons pousser l’accession à la propriété, notamment pour les ménages aux revenus modestes qui n’ont pas accès au logement social et n'ont pas les moyens d'accéder aux prix du marché. Ce mécanisme, c'est une nouveauté majeure pour nous.

Enfin, nous avons gagné 100 logements dans le concours Epamarne à Coupvray, parce que nous avons proposé des logements passifs. Cette approche éco-responsable a séduit le maire ainsi que l’établissement public.

Ce sont des logements passifs, donc 0 coût de chauffage ?

C'est beaucoup dire. Le logement passif permet en effet d'avoir un coût de chauffage quasi nul, mais cela n'empêche pas d'avoir des charges d'électricité. Nous avons un partenariat avec une entreprise de bois, car en plus du passif, nous avons privilégié la construction bois sur ce projet.

Et ça vous semble un axe d'avenir, ces projets bois ?

Oui, parce que c'est "du concret", ce ne sont pas des grandes paroles ! Nous avons plusieurs projets à structure bois : une opération à Bussy-Saint-Georges, une à Coupvray, une à Brie-Comte-Robert et une opération à Arpajon. 

J'avais entendu dire que la filière bois n'était pas encore au point et que c'est compliqué de travailler ce genre de matériau. Ça a évolué ?

La filière bois a fait un réel travail de recherche qui facilitent aujourd’hui l’utilisation de ce noble matériau. Actuellement, le problème se situe plutôt dans la livraison qui impacte déjà certains chantiers existants chez d’autres promoteurs. Pour l’heure, nous sommes épargnés car nous n’avons pas encore démarré ces projets. 

Parlez-moi de l'avenir…

MDH est une société qui connaît une croissance continue et nous cherchons toujours à avancer. Nous réfléchissons à plusieurs pistes, notamment en ce qui concerne la diversification de notre offre : la réhabilitation, le développement de notre service commercial mis à disposition pour d’autres promoteurs, la connaissance de notre clientèle afin de mieux adapter nos constructions à leurs besoins. 

La crise sanitaire démontre la tendance à vouloir un espace extérieur. Depuis une quinzaine d’années déjà, les nouvelles constructions en ont, sans être pour autant un automatisme architectural.

Parallèlement, nous réfléchissons aussi sur la façon d’accueillir les seniors. Cela peut se traduire par un pourcentage d’appartements dédié dont l’équipement des intérieurs est adapté à ce public. Nous pouvons également envisager la création de lieu commun ouvert à l’ensemble de la copropriété.