Michel Dulimon, Arcade Promotion : "Un modèle d'accession abordable ciblant une grande partie des gens du territoire français"

Pouvez-vous nous décrire Arcade Promotion et son environnement ?

Le groupe Arcade VYV est en capacité aujourd'hui de répondre à l'intégralité des problématiques du logement et de l'hébergement : en passant par le locatif, l'accession à la propriété abordable, l'accession concurrentielle ainsi que les produits médico-sociaux. C’est un généraliste de l’habitat. 

Arcade Promotion est une marque au sein du groupe Arcade VYV, qui développe l’accession abordable à destination du plus grand nombre.

L’ensemble de sociétés qui composent le Groupe Arcade Vyv produisent aussi bien du logement locatif et de l’accession à la propriété. Nos équipes de promotion disposent de cette double compétence et nos opérations sont le plus souvent mixtes.

Le groupe produit entre 4 000 et 5 000 logements par an. La part d'accession à la propriété tourne en moyenne autour de 1 000 logements par an dont une partie seulement (600 à 800 logements) sous la marque Arcade promotion, en Île-de-France, à Lyon et dans le Sud Est. 

Sur d’autres territoires, les sociétés du groupe commercialisent leurs produits sous leur entité régionale, par exemple en Bretagne c’est sous la marque Imoja. L'originalité de notre groupe, c'est d’être constitué de sociétés autonomes sur leur territoire. 

Dans quel contexte développez-vous vos activités ?

Nos opérations d’accession à la propriété sont portées par des coopératives HLM soumises à des contraintes réglementaires. 
Ce que l'on appelle souvent de l'accession sociale est en fait de l'accession réglementée. Nous vendons principalement à des propriétaires occupants mais aussi dans une moindre mesure à des investisseurs, personnes physiques. Mais nous sommes soumis dans les deux cas à des plafonds de prix, et pour des propriétaires occupants, à des plafonds de ressources qu’ils ne peuvent pas dépasser et dont le montant est fixé tous les ans par les pouvoirs publics. 

Nous ciblons une clientèle disposant de revenus limités composée souvent de primo-accédants et sortant du parc locatif. Ce niveau de revenu concerne tout de même 80 % de la population. 
Très souvent, en dépit de ces contraintes, nous sommes dans les « prix du marché » et donc en concurrence frontale avec la promotion privée. Nos opérations ne diffèrent pas des opérations d’accession « classiques », quand nous n’utilisons pas de dispositifs particuliers qui nous sont propres, tels le PSLA ou le BRS.
En revanche, nous n’intervenons pas sur certains territoires, par exemple à Boulogne, en première couronne parisienne, où les prix au-dessus de 9 000 euros, dépassent très largement nos plafonds. Cela dit, il reste encore une grande partie du territoire où l’on peut s’exprimer normalement.

Comme je le disais précédemment, les structures qui portent les opérations sont en général des coopératives HLM. Ainsi, chaque acquéreur est coopérateur, membre de la coopérative, que nous animons en associant les habitants à la vie du projet. Ceux et celles qui achètent chez nous achètent quelque chose d’un peu différent.

Vous proposez des produits spécifiques pour le public auquel vous vous adressez ?

Oui. Le premier produit particulier s’appelle le PSLA : le prêt social de location-accession, pour lequel l'acquéreur occupe son logement, ent tant que locataire dans une première phase, puis devient propriétaire. L'acquéreur est soumis à un plafond de ressources spécifique, inférieur à celui pratiqué pour le reste de l’accession abordable. Le logement bénéficie d’une TVA réduite. 
Donc, ce produit présente l’avantage pour l’acquéreur de ne rien verser avant l’entrée dans les lieux, de payer un loyer plafonné ensuite, jusqu’à la « levée d’option » dans les 2 ans, où là il devient définitivement propriétaire. 

Il y a aussi le bail réel solidaire, le BRS ?

Le bail réel solidaire, c'est un mode d’accession à la propriété très particulier et très innovant. Le modèle permet de proposer de l'accession à la propriété abordable sur des territoires tendus, rendant le marché de l’immobilier inaccessible pour le plus grand nombre. 

Il repose sur un mécanisme de démembrement foncier-bâti. 

Le foncier reste propriété d'un organisme foncier solidaire, qui perçoit une redevance au travers d’un bail réel solidaire. Tandis que le bâti est la propriété de l’acquéreur au sein d’une copropriété. Le propriétaire rembourse à la fois son prêt et paye une redevance à l’OFS.
Ce mécanisme permet de baisser les prix de manière très significative. À titre d'exemple, sur une opération en première couronne, où le marché se situe à 7 000 euros par m², nous proposons des logements autour de 4 500 euros. En revanche, à la revente le prix demeure plafonné (avec des règles de réévaluation du bien) et doit être cédé à un acquéreur sous plafond de ressources.
Ainsi, dans le contexte d’un marché extrêmement concurrentiel, le BRS représente un vrai atout. C’est un produit sur lequel nous appuyons notre développement et qui répond totalement aux attentes tant de notre clientèle que des collectivités territoriales, afin de répondre aux besoins de leurs habitants.

En effet, pour une collectivité, c'est un véritable outil pour limiter la spéculation immobilière, car le plafonnement du prix à la revente a pour effet qu’un bien acheté à 30 % en dessous du marché, restera durablement 30 % sous le prix du marché, et restera donc un bien abordable pour le plus grand nombre.

Vos clients bénéficient aussi d’autres attentions spécifiques ?

Pour tout ce que nous produisons en accession à la propriété, nous avons l’obligation de leur offrir pendant 15 ans 3 garanties : achat, relogement, revente. 
Dans le cadre des opérations BRS, non seulement nos acquéreurs bénéficient de prix bas et des 3 garanties pendant 15 ans, mais l’OFS, leur apporte une garantie de rachat sans limite de temps, en contrepartie de la redevance. 

Que penser de la RE 2020 ?

Cette évolution réglementaire répond aux exigences environnementales et puise notamment sa légitimité dans la lutte contre le réchauffement climatique.
Ceci dit, c’est un vrai sujet de préoccupation car elle va provoquer une hausse des prix de revient de nos opérations. L'État laisse entendre un surcoût de 3 ou 4 %, qui sera probablement supérieur et la rupture technologique qu’elle sous-tend, va impacter lourdement les entreprises du bâtiment, qui ne s’y sont pas encore préparés. Il me semble difficile d’impacter sur nos prix de vente ces augmentations et de les faire supporter à nos acquéreurs. 

Nous sommes dans une situation de pénurie de construction neuve ? 

La profession a subi une baisse de plus de 40 % des permis de construire, ce qui préoccupe fortement les pouvoirs publics, car cela se traduira par une baisse de la production de logements du même volume. La raison principale repose aujourd’hui sur une posture fréquente d’un grand nombre de collectivités extrêmement rétives à la construction. Elle est la conséquence de préoccupations environnementales tendant à réduire l’étalement urbain et l’artificialisation des sols et de l’hostilité grandissante de nos concitoyens à tout projet immobilier.

Nous n'avons pas su, au niveau de la profession, promoteurs et bailleurs durant toutes ces dernières années, valoriser l'acte de construire.
Nous devons reconquérir « l’opinion publique », dont celle des élus n’est que le reflet.

Cependant, le marché immobilier demeure soutenu, appuyé en cela par des taux d’intérêt extrêmement bas et une demande particulièrement forte. Nous sommes dans un marché de pénurie qui conduit à une crise de l’offre. 
Arcade Promotion, grâce à son positionnement et ses produits, demeure cependant un acteur capable de répondre aux besoins de logements d’une grande partie de la population en dépit de la « crise du logement » que nous traversons actuellement.