Jean-Pascal Gabagnou, Sopic : "À chaque ville, à chaque quartier, il y a des réponses spécifiques à apporter"

Quel est le positionnement de Sopic ?

À partir de notre métier historique, la création d'infrastructures de commerce et de loisirs, nous avons intégré la construction de logements et le tertiaire, en nous structurant pour fabriquer des projets mixtes. 
Il s'agit de projets qui associent harmonieusement logement, commerces, bureaux et lieux de loisirs, afin de créer des quartiers vivants et actifs. C’est notre vision de la ville agréable à vivre, et cela répond à la demande des métropoles régionales. 
En travaillant sur ce type de projets, le résidentiel est devenu majoritaire dans notre activité.

Vous travaillez avec des aménageurs, surtout ?

Nous avons deux axes de travail, d'une part les aménageurs, en région parisienne ou dans les grandes agglomérations, et le diffus d'autre part. Ceci dit, dans le diffus, les élus ou les structures d'urbanisme interviennent immanquablement sur la partie résidentielle. 

C'est le marché qui évolue ?

Oui, la création de zones commerciales en périphérie est en train de disparaitre. Politiquement, environnementalement, ce n'est plus tenable.
Aujourd'hui nous constatons un retour vers le centre-ville, la création de pôles de commerce, de pôles de proximité intégrés au quotidien des habitants : les projets mixtes.

Dans ce contexte, qu'est-ce qui caractérise vos projets ?

Nous sommes d'abord attentifs à l'emplacement. Dans cet environnement de concurrence extrêmement forte, nous travaillons sur des projets où nous pouvons créer de la valeur. Et la tendance forte à laquelle il faut répondre aujourd'hui, c'est la mixité des projets. 
Donc, nous travaillons sur ces projets mixtes, avec une grande partie de logements, nos zones d'intervention étant caractérisées par un marché du logement tendu, un marché actif.

Cette mixité, elle associe quels éléments ?

Aujourd'hui les villes veulent limiter l'étalement urbain, en renforçant la densité de la ville, mais une densité vivable. Et il faut, selon nous, intervenir à l'échelle d'un quartier.
Nous devons prendre exemple sur certaines opérations d’urbanisme qui malgré leur densité apparente, ont su créer par leur architecture et la création de nombreux espaces extérieurs, une réelle qualité d’usage.

Les habitants souhaitent des espaces verts, de grands appartements, et ils veulent aussi habiter dans des zones proches de leurs emplois. Cela peut sembler antinomique et nous devons y réfléchir. 

Pas de manière dogmatique, bien sûr. À chaque ville, à chaque quartier, il y a des réponses spécifiques à apporter. C'est ce que l'on cherche à faire, en nous appuyant sur notre forte implantation locale et notre agilité. Nos filiales sont des unités à taille humaine. Nous sommes une structure extrêmement réactive et agile, avec des profils extrêmement variés, une grande diversité des compétences et des savoir-faire.

Apporter notre expertise dans tous nos domaines, pour fabriquer des quartiers pensés pour de nouveaux modes de vie. Nous ciblons les dossiers auxquels nous pouvons apporter de la valeur. Nous adapter à un contexte, un lieu, c'est ça notre ADN. 

Cette approche implique l'usage de techniques innovantes ?

En 2018, SOPIC a signé la charte Biodivercity, qui a pour objet de favoriser l’intégration de la biodiversité dans tous nos projets. 
C'est un travail de tous les jours de donner une nouvelle place à la nature en ville, avec une réponse spécifique à trouver à chaque projet. La construction bois, la géothermie, l’agriculture urbaine… voici quelques bonnes pistes mais qui ne sont pas possibles partout. Pareil pour le béton décarboné. Il faut faire preuve de bon sens, et rechercher le meilleur équilibre entre les différents aspects de chaque projet. Par exemple, pourquoi ne pas utiliser des pierres provenant des carrières en périphérie de la région Île-de-France afin de limiter le bilan carbone de nos chantiers ?

Les usages collectifs s'y intègrent naturellement ?

Chaque projet a son propre environnement. Un projet important doit consacrer de la place à des lieux à vivre en commun. Nous devons aider nos clients mais aussi les élus à s'approprier ce type de projet. Des lieux où l'on peut se retrouver, à la fois à l'intérieur et à l'extérieur, comme les jardins partagés, les terrasses… La création de lieux de loisirs, c'est aussi important. 

Par exemple, nous travaillons sur une idée : créer des endroits qui appartiennent à la copropriété, qui peuvent être gérés par des associations, pour y faire du bricolage, de la musique, du co-working, donner des cours, s'occuper des enfants… Dans un autre projet, nous dialoguons avec la collectivité locale, afin que ce lieu devienne un lieu de rencontre ouvert aux habitants d'autres bâtiments du quartier.

Notre monde est en train de changer et nous avons besoin de retrouver une forme de lien entre les habitants. Ils ne doivent pas être simplement des inconnus qui habitent les uns à côté des autres. Il faut créer des communautés d'intérêt, et c'est assez simple à faire : il suffit parfois de mettre à disposition un tiers lieu dans un programme. 

La crise du Covid nous entraîne à nous poser les bonnes questions. Elle favorise le besoin d'espaces extérieurs aux logements, l’envie de respiration. Un simple balcon peut donner un sentiment de liberté.  

Par exemple, nous avons livré il y a quelques mois un programme dans le 13ème arrondissement de Paris, où nous avons créé sur le toit des « cabanes » au milieu d'un jardin, en laissant à chacun des acquéreurs la possibilité d'en organiser l'usage selon ses envies. Avec de plus une vue sur Paris... Mais on ne peut pas le faire partout ! 

Un autre exemple : à Sannois, les élus, dans un quartier un peu périphérique, voulaient construire un petit pôle commercial de proximité. SOPIC a travaillé avec eux à « refabriquer » la ville, avec une centaine de logements et des commerces en rez-de-chaussée. Un projet de mixité, pour un lieu de vie renouvelé.