Investissement locatif : le guide pour bien choisir son programme immobilier

Les critères essentiels pour sélectionner un programme immobilier locatif

L’emplacement : la clé de la rentabilité

Un bien de qualité ne suffit pas à garantir un bon rendement locatif. S’il est mal situé, il ne vous rapportera rien si personne n’y pose ses valises.

Pour que votre investissement soit rentable, visez les emplacements stratégiques :

• Les villes qui ont la cote comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où la demande locative est forte et les loyers grimpent régulièrement ;
• Les zones tendues, c’est-à-dire les endroits où les locataires à la recherche d’un toit sont plus nombreux que les appartements en location ;
• Les quartiers dynamiques : proches des transports, des commodités, des universités, des entreprises…

Pour attirer les locataires comme des aimants, l’idéal est bien sûr de cumuler ces critères de sélection.

Pensez au présent, mais aussi au futur. Que va devenir le quartier dans 10 ans, 15 ans ou 20 ans ? Renseignez-vous sur les projets d’aménagement urbain à venir. Ils pourraient avoir un impact positif – ou négatif – sur la valeur de votre bien et sur son attractivité. Le Graal pour tout investisseur immobilier est bien sûr d’acheter un bien immobilier à bas prix qui vaudra de l’or dans quelques années.

Le prix… mais aussi la qualité

Le prix est un élément déterminant de votre investissement immobilier. Pour avoir l’assurance de faire une bonne affaire, comparez les prix du marché pour le même type de bien. Pensez à inclure les charges (taxe foncière, entretien, assurance, etc.).

Concentrez-vous sur le rapport qualité/prix, et pas uniquement sur le prix. Si le bien immobilier dans lequel vous avez investi est de mauvaise qualité, mal agencé ou sombre, les locataires ne se bousculeront pas pour le louer.

Pour attirer les locataires et assurer la pérennité de votre investissement, optez pour un studio ou un appartement construit à partir de matériaux durables. Étudiez attentivement les plans pour vous assurer que l’agencement intérieur est optimisé et offre un espace de vie agréable et fonctionnel à ses occupants. Ces derniers apprécieront également y trouver des équipements modernes qui faciliteront leur quotidien.

Dernier point – et non des moindres : choisissez un bien immobilier économe en énergie, doté d’un système de chauffage performant et d’une excellente isolation. Prêtez également attention au confort d’été. L’objectif : que votre locataire s’y sente comme un poisson dans l’eau été comme hiver au point de n’avoir pas envie de plier bagage.

Vérifier la rentabilité avant d’investir dans un programme immobilier

Vous pensez avoir trouvé la perle rare ? Prenez votre calculatrice pour vérifier si le jeu en vaut la chandelle.

Calcul de la rentabilité brute

Pour avoir une première idée du rendement potentiel, il suffit de diviser le loyer annuel par le prix d’achat et de multiplier ce résultat par 100. Prenons un exemple :

• Prix d’achat du bien : 300 000 €
• Loyer mensuel : 900 €
• Loyer annuel : 900 x 12 = 10 800 €

La rentabilité brute sera de (10 800/300 000) x 100 = 3,6 %.

Bon à savoir : La commune dans laquelle vous avez l’intention d’investir est-elle soumise à l’encadrement des loyers ? Si c’est le cas, vous n’aurez pas carte blanche pour fixer le loyer. Consultez cet article pour aller plus loin.

Calcul de la rentabilité nette

Pour calculer le rendement locatif net, vous devez intégrer les charges et les taxes à votre calcul. Le calcul est presque identique : il suffit de déduire les charges du loyer annuel.

Commencez par estimer le montant des frais supplémentaires :

• Taxe foncière ;
• Charges de copropriété ;
• Frais d’entretien et de réparation.

Ajoutez les éventuels frais de gestion locative si vous décidez de déléguer.

Reprenons l’exemple précédent en ajoutant des charges annuelles de 3000 €.

La rentabilité nette sera de ((10 800 – 3000)/300 000) x 100 = 2,6 %.

Mais ce n’est pas tout ! Pour un calcul encore plus précis, il faudrait tenir compte de l’impact des impôts sur les revenus locatifs. Pour estimer la rentabilité nette après impôts, vous devez choisir votre régime d’imposition : micro-foncier ou réel. Pour en savoir plus, consultez cet article.

Les facteurs qui peuvent affecter votre rentabilité

Les chiffres obtenus vous donnent une idée des revenus que vous pourriez toucher si votre bien est loué en permanence - et que votre locataire paie chaque mois son loyer. Avant d’investir dans un bien immobilier, il est crucial de réaliser une étude de marché pour évaluer la demande locative et le taux de vacance.

Des charges et/ou une taxe foncière élevées peuvent également avoir un impact sur votre rentabilité. Il est important d’en tenir compte.

Sélectionner un promoteur fiable

Emplacement, prix, qualité, rentabilité, les planètes semblent alignées ? Encore faut-il que ce beau projet voie le jour. Si vous achetez un appartement en VEFA, il est encore à l’état de plan au moment où vous signez le contrat de réservation. Un retard de livraison, une faillite du promoteur ou des malfaçons qui rendent le bien inhabitable peuvent compromettre sérieusement la rentabilité de votre investissement.

Si le choix d’un bon programme immobilier est essentiel, celui du promoteur l’est tout autant ! Pour vous assurer de sa fiabilité, vous pouvez :

• Consulter les avis des clients précédents et recueillir leurs témoignages ;
• Vérifier si toutes ses réalisations précédentes ont abouti ;
• Inspecter les comptes de l’entreprise pour avoir une idée de sa santé financière ;
• Vous renseigner sur les éventuelles certifications obtenues par le promoteur.

Vous avez maintenant toutes les clés pour faire de votre investissement locatif une réussite.