Investir dans l’immobilier neuf : les critères pour choisir un bon emplacement

Les tendances du marché local

S’informer des tendances du marché local vous aidera à prendre des décisions éclairées. Voici les éléments à analyser.

Les prix de l’immobilier

La rentabilité brute d’un investissement immobilier se calcule en divisant le total des loyers perçus sur une année par le prix d’achat (tous frais inclus : notaire, agence, taxe foncière le cas échéant, etc.).

Votre objectif pour maximiser votre rentabilité est d’acheter au meilleur prix. Prenez le temps d’analyser l’évolution des prix de l’immobilier neuf dans chaque région, ville et quartier convoités. Sont-ils stables ? En baisse ? En hausse ? Vous pourrez ainsi déterminer le meilleur moment pour acheter… si le jeu en vaut la chandelle bien sûr. Pour que l’investissement soit rentable, il faut en effet pouvoir louer à un bon prix. Quel est le loyer moyen pour un appartement neuf dans le quartier ? Quel loyer devez-vous demander au locataire pour que votre investissement soit rentable (n’oubliez pas de déduire les charges !) ? Pouvez-vous légalement exiger ce loyer ? Vérifiez si l’emplacement convoité n’est pas soumis à un encadrement des loyers. Certaines villes comme Paris, Lyon, Lille, Montpellier ou Bordeaux imposent en effet un plafond de loyer.

Pour suivre les prix de vente, de location et les tendances du marché, rendez-vous sur les portails immobiliers.

La demande locative

Vous avez fait vos calculs et les résultats sont concluants ? Ne criez pas victoire trop rapidement. Pas de locataire, pas de loyer ! Un mois, deux mois, trois mois sans loyer, et votre rentabilité bât de l’aile. L’un des pires ennemis de l’investisseur – avec les impayés de loyer – est la vacance locative. Avant de jeter votre dévolu sur un bien immobilier neuf, analysez la demande locative dans la zone envisagée :

• Quel est le profil des potentiels locataires (étudiants, jeunes professionnels, familles, seniors, etc.) ? Correspond-t-il au type de bien convoité (studio, T2, T5, etc.) ?
• Quelle est la tendance en termes d’emploi ? Examinez le taux de chômage, les principaux employeurs et secteurs d’activité, les projets économiques futurs… Une économie locale forte avec des perspectives d’emploi est un signal très positif pour le marché locatif.
• Y a-t-il des grandes écoles et universités à proximité ? Celles-ci peuvent vous garantir une demande constante… à condition bien sûr de mettre en location un logement adapté aux étudiants.

Pour connaître les statistiques propres à un emplacement, effectuez quelques recherches sur le site de l’Insee. Pour être au courant des dernières nouvelles économiques et des projets de développement, faites de la presse locale votre nouvelle bible de chevet. N’oubliez pas d’examiner le taux de vacances. Les locataires se bousculent-ils au portillon ou non ? Pour le savoir, vous pouvez consulter le site de l’Observatoire des Territoires. Un taux élevé de vacances peut être synonyme de manque d’attractivité du quartier… ou d’offre excédentaire.

La concurrence sur le marché

Y a-t-il beaucoup de chantiers en cours dans le secteur que vous convoitez ? Si oui, le marché risque d’être saturé, ce qui ne fera pas vos affaires. Face à cette offre abondante, vous aurez plus de difficulté à louer au prix souhaité. Pour éviter de vous retrouver dans cette situation, surveillez le nombre de logements neufs en construction dans les alentours. N’oubliez pas de vérifier les projets à venir. Vous trouverez ces informations en vous rendant à la mairie.

Les qualités de l’emplacement

Pour convaincre les potentiels locataires de louer votre bien immobilier plutôt qu’un autre, proposez un emplacement qui leur offre de nombreux avantages.

L’accessibilité et la desserte

La proximité du métro, du RER, d’une gare ou un accès rapide au réseau routier/autoroutier sont des arguments de poids pour convaincre un potentiel locataire. Ces facilités peuvent lui faire gagner un temps précieux au quotidien et lui éviter des frais supplémentaires. S’il doit traverser les petites routes de campagne pour rejoindre son lieu de travail, il aura besoin d’une voiture. Ces dépenses auront un impact important sur son budget. L’accessibilité en transports en commun est un critère essentiel pour certains locataires, en particulier les étudiants et les personnes âgées. Gardez-le à l’esprit si vous investissez dans un studio ou un petit appartement.

Un emplacement accessible et bien desservi est donc un véritable atout, à condition bien sûr que les inconvénients ne soient pas supérieurs aux avantages. Si le bien immobilier se trouve juste en face d’une route très fréquentée, les nuisances peuvent faire vivre un véritable enfer au quotidien aux occupants. Comme nous le verrons plus loin, le calme figure parmi les critères d’un bon emplacement.

Le calme et la sécurité

Des espaces verts, de larges allées dégagées bordées de végétation… l’ambiance et le calme du quartier font partie des critères à étudier de près. Pour vous imprégner de l’atmosphère ambiante, rien ne vaut une visite sur place. Vous pourrez constater les qualités de l’emplacement… mais aussi ses défauts. N’hésitez pas à visiter le quartier à différentes heures du jour, mais aussi de la nuit. Les fêtards et autres oiseaux de nuit pourraient venir troubler la tranquillité du quartier une fois la nuit tombée. Si vos locataires ne se sentent pas en sécurité, ils auront vite fait de plier bagage. Vous devrez recommencer les recherches pour trouver un nouveau locataire, recherches qui risquent de s’annoncer fastidieuses si le quartier a mauvaise réputation. Pour compléter vos investigations, vous pouvez également vous renseigner au commissariat ou à la gendarmerie.  

Les services de proximité

Tout comme la desserte et l’accessibilité, la présence de services à proximité constitue un véritable atout : commerces, écoles, centres de santé, zones et infrastructures de loisirs, etc.

Il n’est bien sûr pas toujours possible d’avoir tous ces services à proximité. Si vous comptez investir dans un appartement familial, misez sur un emplacement proche des écoles et des zones de loisirs. Les étudiants et jeunes actifs seront sensibles au trajet à effectuer pour se rendre à l’université ou sur leur lieu de travail. Ils apprécieront la proximité de commerces, mais aussi de bars, restaurants et autres lieux de divertissement.

Les incitations fiscales

Le montant du loyer n’est pas le seul levier pour augmenter votre rentabilité. Vous pouvez rendre votre investissement plus attractif en profitant d’avantages fiscaux. Le dispositif de défiscalisation le plus connu pour l’investissement locatif est certainement le Pinel. Il permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dont le montant est proportionnel à la durée de mise en location du bien (6,9 ou 12 ans). Vous aurez le choix entre deux dispositifs :

Le Pinel classique

En vigueur depuis 2014, ce dispositif est voué à disparaître au 31 décembre 2024. Jusqu’à cette date, il est possible d’en profiter et de bénéficier des taux de réduction suivants :

• 9 % pour une location de 6 ans ;
• 12 % pour une location de 9 ans ;
• 14 % pour une location de 12 ans.

Le Pinel +

Pour obtenir une réduction fiscale plus avantageuse, investissez dans un bien immobilier neuf situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou dans un appartement en zone Pinel qui respecte un niveau de qualité et de performance énergétique et environnementale strict. Le bien doit disposer d’un espace extérieur privatif, avoir une surface minimale en fonction de sa typologie et une double exposition s’il contient au moins deux chambres.

En investissement dans un bien immobilier neuf qui coche tous ces critères, vous pouvez bénéficier de taux de réduction de :

• 12 % pour une location de 6 ans ;
• 18 % pour une location de 9 ans ;
• 21 % pour une location de 12 ans.

Où investir pour bénéficier de ce dispositif ? L’avantage fiscal est réservé aux logements neufs situés dans les secteurs tendus, autrement dit ceux où la demande excède l’offre. Il s’agit des zones A, A bis et B1. Découvrez en un clic si le bien immobilier neuf convoité s’y trouve en utilisant ce simulateur.

Bon à savoir : Faites bien vos calculs pour évaluer la rentabilité de votre investissement ! En fonction de la zone géographique dans laquelle vous investissez, vous devrez respecter un plafond de loyer.

Le potentiel de valorisation à long terme

Grâce à vos recherches, vous avez maintenant une vision plus précise du quartier. Mais qu’en sera-t-il demain ? L’emplacement du bien sera-t-il toujours aussi attractif ? La demande sera-t-elle toujours au rendez-vous dans cette zone ? Malheureusement, vous n’avez pas une boule de cristal. Il est tout de même possible d’analyser certains éléments.

La croissance démographique

Les zones en croissance démographique sont souvent synonymes de demande accrue de logements. Cette augmentation de la demande peut entraîner une hausse des loyers et de la valeur des biens immobiliers. Composition des ménages, âge moyen… menez l’enquête. Le Graal ? Une population croissante et jeune. C’est un indicateur de forte demande locative.

Les infrastructures et projets de développement

À quoi ressemblera le quartier dans lequel vous investissez d’ici cinq à dix ans ? Vos questions trouveront réponse à la mairie. Renseignez-vous sur les projets futurs susceptibles d’augmenter l’attractivité - et la valeur - de l’emplacement : nouveaux transports en commun, zones commerciales, développement d’espaces verts, etc. Cette démarche est d’autant plus importante si le bien immobilier neuf se situe dans un quartier en devenir.

L’emplacement est le critère numéro 1 d’un investissement réussi. Malheureusement, votre budget n’est pas extensible. Si vous avez trouvé la localisation idéale mais n’avez pas les moyens pour investir à cet endroit, explorez les communes voisines. Elles peuvent offrir un cadre tout aussi agréable, des avantages similaires ou proches, mais des prix plus doux.