Fabien Acerbis, Immobel France : "La restructuration est notre cheval de bataille"

Présentez-nous Immobel France… 

Immobel est un développeur immobilier belge depuis bientôt 160 ans, coté en Bourse à Bruxelles depuis 60 ans. Immobel est présent aujourd'hui dans six pays européens, la Belgique, le Luxembourg, la Pologne, plus récemment l'Espagne... Et depuis environ deux ans, l'Allemagne et la France, les deux plus gros marchés immobiliers européens. 
Immobel a donné les moyens à la France de se développer. Les moyens humains d'abord, avec 80 personnes à l'effectif. Et Immobel a injecté plusieurs centaines de millions d'euros sur la France pour pouvoir développer sa stratégie de croissance. 

Vous êtes présent en Île-de-France...

Oui, uniquement en Île-de-France, pour le moment. Nous sommes actifs dans le résidentiel, le résidentiel classique, mais aussi les logements locatifs sociaux, intermédiaires, résidences gérées à thèmes : étudiants, seniors, etc. et sur le tertiaire.
Nous visons, en Île-de-France, à atteindre d'ici deux ou trois ans, l'équivalent de 1 500 logements par an.
Nous n'irons pas en dessous d'opérations de 60, 70, 80 logements. Nous sommes prêts à faire de grosses opérations, nous avons les moyens financiers pour cela. Nous irons aussi sur d'autres opérations plus à risque, comme du foncier acheté sans condition suspensive de permis. C'est à dire un risque administratif, pour faire de la restructuration, pour chercher de grands projets où on retrouvera du résidentiel, mais pas seulement, comme pour la plupart des grands projets.

En Île-de-France, il y a beaucoup de monde. Je suppose que vous essayez de suivre les traces du Grand Paris et des différentes opérations qui y sont liées ?

Pas que. C'est sûr que le Grand Paris et les gares, on en parle beaucoup. 
Mais nous sommes tournés vers Paris intramuros essentiellement, pour aller chercher de la restructuration, tertiaire et résidentielle, voire, comme c'est le cas en ce moment dans Réinventer Paris, la transformation de bureaux en logements.
Nous voulons être très présent en première couronne, c'est certain. Sur la première couronne parisienne et les trois départements qui entourent Paris, pour tout type de résidentiel.
Et en grande couronne, sur les quatre départements qui entourent la première couronne, nous serons exclusivement en résidentiel.
Et oui, nous cherchons comme tout le monde à être assez proche des réseaux de transports. Nous avons quelques opérations qui en sont un peu éloignées, dans des endroits mal desservis qui, malgré tout, présentent un marché immobilier, ne serait-ce qu'en maison individuelle, d'ailleurs.

Donc vous avez des opérations en cours…

En résidentiel, nous avons la chance d'avoir une réserve d'opérations. Parce qu'en résidentiel Immobel est arrivé sur la France en juillet 2019 en croissance externe, en prenant 100 % des parts du promoteur Nafilyan & Partners. Il y a donc des opérations en cours. Nous avons des opérations en livraison, des opérations en chantier, des opérations en commercialisation, et des opérations en montage et en développement.
Si je dois citer une opération un peu emblématique du "futur Immobel", ce sera une très grosse opération à Aubervilliers, sur la ZAC du Fort d'Aubervilliers, l'aménageur étant Grand Paris Aménagement. Une opération de 400 logements.
Sur les 400 logements, 150 sont en accession, en vente à des particuliers ; et 250 en blocs, dont du social et de l'intermédiaire. Nous devrions lancer les travaux à partir de juillet. Les 150 logements en accession seront lancés commercialement courant juin. C'est le plus gros projet qu'on ait en France aujourd'hui.

80 personnes, pour une structure encore récente, c'est une grosse équipe…

Nous n'avons pas été 80 du jour au lendemain. La croissance externe a permis de récupérer les collaborateurs de Nafilyan and partners.
Aujourd'hui, pour donner un ordre d'idée, nous avons une vingtaine de collaborateurs au développement, sur les concours ou sur le diffus. C'est une force de frappe en développement qui est assez forte. 
Bien évidemment, en tant que filiale française d'un groupe, nous avons les fonctions support : RH, juridique, financière, comptable, etc. Nous avons une grosse structure technique parce que nous avons des chantiers en cours et des opérations qui vont démarrer. Et puis nos premières commercialisations arrivent, à partir de juin, et ça va s'étendre jusqu'à la fin de l'année et sur 2022. Nous allons commencer à monter en puissance au niveau commercial.

Comme nous sommes une structure en développement, contrairement aux autres promoteurs et au marché qui est plutôt en forte baisse, nous risquons de doubler notre chiffre d'affaires 2021 par rapport à celui de 2020. Et nous risquons encore de doubler notre chiffre d'affaires en 2022.

Quels aspects vous semblent importants dans votre stratégie ?

Nous ne sommes pas là juste pour faire du volume. Nous sommes là d'abord pour faire de la qualité. C'est la marque de fabrique d'Immobel depuis 160 ans. Nous cherchons à faire de la très haute qualité de produit, un niveau de qualité de prestation, de réalisation, de façades architecturales, assez élevé. 
Peut-être faudra-t-il augmenter les prix de vente, vendre un peu plus cher un produit qui sera plus important, peut être avec des surfaces un peu plus grandes ; dans un niveau de gammes et de collections que nous venons de redéfinir, upgradé par rapport à la plupart des promoteurs français. Ça, c'est notre premier vecteur.

Le deuxième vecteur, en lien avec la qualité, c'est la satisfaction de nos clients. Et donc un vrai parcours de relation client tout au long d'un projet. J'ai créé la direction clientèle en arrivant. Nous avons embauché une sorte de compagnon du Tour de France qui passe chez l'ensemble de nos clients quand nos entreprises et les entreprises qui travaillent pour nous ne sont pas assez réactives. Ce process là est fortement développé. Donc, chez Immobel, nous cherchons la qualité, la satisfaction client et évidemment, la rentabilité.

Quant aux projets, je vous le disais tout à l'heure, nous ne rechercherons pas de petites opérations, sauf à Paris ou dans les communes à très fort chiffre d'affaires à l'unité. 
Le savoir-faire d'Immobel, c'est de développer des projets de plusieurs dizaines, voire plusieurs centaines de milliers de mètres carrés. C'est ce que nous allons chercher à faire tout en maintenant un niveau de qualité élevé. 
Et puis en Île-de-France, vous l'avez dit tout à l'heure, il y a une forte concurrence, mais nous nous différencions par rapport à pas mal de nos confrères français par plusieurs thèmes. Le premier, je viens de le dire, le niveau de qualité, qui n'a strictement rien à voir. 
Le deuxième, la prise de risque sur certains fonciers ou sur certains bâtis que nous sommes prêts à prendre, que d'autres peut être ne prendraient pas notre place.

Vous pouvez me citer des projets en cours, dans différents genres ?

Outre Aubervilliers, nous avons une belle opération à Bussy-Saint-Georges, où nous allons réaliser l'équivalent de 230 logements, une centaine de logements libres en privés et une résidence seniors haut de gamme de 130 lits, tout près du golf de Bussy-Saint-Georges. 

Nous venons de déposer un permis de construire pour une opération de logements tout près du parc des Buttes-Chaumont, dans Paris, pour 65 logements, avec une mixité de produit, du social, de l'intermédiaire et du logement libre en accession. Ce n'est pas neutre, parce que les opérations de logement dans Paris sont plutôt rares. 

À Savigny-sur-Orge, nous avons déposé le permis pour 160 logements, principalement du logement social et du logement intermédiaire.

Et puis d'autres, mais parfois les terrains ne sont pas tous maîtrisés ou même connus. Notre développement va porter sur du résidentiel classique, social, de l'intermédiaire, de la résidence étudiante. Nous montons une opération avec du coliving, une autre opération avec de la résidence seniors. Là je vous parle de projets emblématiques. Après, nous avons un certain nombre de projets de 70, 80, 100 logements et nous sommes présent sur l'ensemble des départements franciliens.

D'autres points qui pourraient imprimer votre marque parmi les sociétés de promotion ? 

Là où nous allons nous différencier, outre la qualité et la prise de risque, c'est sur la restructuration, qui n'est pas un grand savoir-faire français.

Quand on regarde le marché de la promotion immobilière en Île-de-France, il y a beaucoup de neuf, il n'y a pas énormément de restructurations. En tertiaire, nous en faisons un de nos chevaux de bataille, nous avons des immeubles en restructuration. Et en résidentiel, nous avons effectivement de l'ambition et nous participons à un certain nombre de concours. 

Vous avez dû entendre parler de Réinventer Paris 3, la transformation de bureaux en logements. Nous avons déjà répondu aux deux premiers concours et nous sommes déjà short listé sur les deux. Je n'en parle pas davantage parce que nous sommes encore en compétition.

Mais c'est aussi la preuve que Immobel est connu et reconnu pour son savoir-faire en restructuration. C'est 50 % de l'activité de Immobel en Europe. Et c'est en train de le devenir en France. Ça sera principalement parisien, voire très proche, en première couronne. 

Et puisqu'on parle de développement durable, la restructuration est une réponse. Une réponse écologique, parce que quand on réhabilite, on ne démolit pas, on ne reconstruit pas. Et donc, l'empreinte carbone n'est pas du tout la même. Nous sommes de toute façon dans une démarche écologique de développement durable, cradle to cradle, nous travaillons sur la biodiversité…

Mais le plus grand thème, celui qui doit nous différencier et celui sur lequel va se porter notre image en termes de développement durable, c'est bien la restructuration.

Au-delà des moyens matériels, quel est l'apport d'Immobel à votre équipe ?

Nous sommes une équipe 100 % française. Mais il y a une vraie transversalité dans le groupe, nous essayons de nous appuyer sur certains savoir-faire européens en partageant les bonnes pratiques des uns ou des autres. 

En ce moment, le Luxembourg partage avec nous, parce que nous sommes très avancés sur la relation client. Et nous, nous faisons la même chose. Nous n'avons pas forcément les mêmes règles, les mêmes process, nous n'avons pas les mêmes normes non plus, et les mêmes lois, donc il faut que nous soyons vigilants. Mais il y a des idées, qu'on puise, au niveau technique, au niveau marketing, au niveau relations clients, etc. c'est assez riche, et c'est ce qui rend précieuse l'appartenance au groupe.