Arnaud Roussel-Prouvost, Safran Immobilier : "Nous augmentons la qualité des prestations à destination des primo-accédants"

Comment sont positionnés vos programmes ?

Notre clientèle est constituée à 30 % d’accédants à la propriété et à 70 % d’investisseurs. Depuis quelques années, nous cherchons à augmenter la qualité de nos prestations vers le haut de gamme, pour augmenter la part d’accédants, une clientèle naturellement plus exigeante. Cela passe par la qualité des prestations de nos appartements avec du parquet dans les pièces de vie, des volets roulants électriques, des espaces extérieurs généreux, de la peinture lisse plutôt que gouttelette, et le recours à un architecte paysagiste pour l’extérieur.

Tout cela a un prix, dans quelle fourchette se situent vos programmes ?

À Bordeaux et en 1ère couronne, on oscille entre 3800 et 4200 €/m² pour le secteur libre. Et nous cherchons à développer des prix maîtrisés à destination des primo-accédants. A ce titre, on lance une opération de 59 appartements, le Domaine de la mission à Talence. 40 % du programme est réservé à de l’accession à prix maîtrisé, soit 2775 € TTC/m² parking compris.

Avec par exemple un T3 de 65 m² à partir de 182 150 €, c’est une opportunité pour accéder à la propriété dans un quartier prisé. Ce prix est possible parce que le prix du foncier a lui-même été maîtrisé, grâce à un accord avec Bordeaux métropole qui nous a vendu le terrain.

Les investisseurs sont très présents car Bordeaux est un marché porteur sur le plan locatif, du fait de l’accroissement de la population et de la demande forte en logements. La maîtrise des loyers s’opère naturellement.

Aujourd’hui les prix du neuf augmentent sur Bordeaux Métropole parce que le prix du foncier est en constante augmentation. Le foncier est rare et un très grand nombre de promoteurs interviennent sur ce territoire très attractif.

Nous construisons aussi La Pléiade dans le centre de Mérignac. Avec par exemple un T5 de 144 m² avec une terrasse de 108 m² pour 569 000 €. Ce type de produits atypiques est demandé par des gens qui vendent des biens en périphérie et qui veulent trouver en centre-ville des grands appartements qualitatifs. Les parkings sont en sous-sol pour préserver les espaces verts que l’on souhaite très qualitatifs. D’ailleurs on fait généralement appel à un architecte paysagiste.

Dans vos programmes, y a-t-il une part réservée aux accédants à la propriété ?

Non, mais généralement les grands appartements sont destinés à l’accession. Ils sont plutôt achetés par des secundo-accédants qui ont acheté en premier en périphérie et qui reviennent sur la métropole. Il y a aussi des jeunes qui commencent leur parcours résidentiel en achetant un T2 pour le revendre.

Comment comptez-vous faire pour augmenter la part d’accédants ?

Être plus visible (nous avons ouvert un espace de vente sur les allées de Tourny à Bordeaux), augmenter en qualité, et trouver des secteurs porteurs, puisque l’emplacement reste essentiel.

Quid des investisseurs ?

Ils sont très présents car Bordeaux est un marché porteur sur le plan locatif, du fait de l’accroissement de la population et de la demande forte en logements. La maîtrise des loyers s’opère naturellement. Bordeaux et 1ère couronne sont très recherchés.

Comment se présente l’immobilier neuf à Bordeaux ?

Il y a deux secteurs. D’un côté les grands secteurs d’aménagement, des opérations importantes comme le Bassin à flots, le futur quartier de Brazza, le secteur de Bastide Niel, de gros projets portés par la collectivité.
Compte tenu de la complexité administrative, ce sont souvent les opérateurs nationaux qui interviennent dans ces secteurs. Les promoteurs régionaux devraient pouvoir intervenir aussi puisque nous produisons en qualité avec une clientèle locale. C'est le cas pour Euratlantique, la très grosse opération autour de la gare à Bordeaux, où une consultation a été ouverte en direction des opérateurs régionaux sur le secteur Deschamps.

L’autre secteur consiste à construire dans des quartiers existants en « diffus ». La clientèle de proximité est très friande de produits en accession et d’investissement dans ce type d’emplacements.
Ces dossiers-là sont difficiles à développer. Les élections municipales de 2014 ont été centrées sur le trop d’urbanisation ce qui rend les élus extrêmement frileux. Il y a des blocages dans la délivrance des permis de construire. Les mairies sont tiraillées entre l’envie de répondre à la forte demande de logement, et les réticences de certains habitants qui refusent les nouvelles constructions. Or des infrastructures importantes comme le tramway ont été financées par la collectivité, et il est important de faire venir des habitants dans ces zones équipées.

Comment se porte le marché ?

Pour la commercialisation, 2016 est une très bonne année. Elle est portée par le PTZ côté accession, et par le Pinel en faveur des investisseurs, un dispositif efficace. Les perspectives pour 2017 sont bonnes, surtout que les taux sont bas, et les aides existent.